Đất trồng cây lâu năm: Có xây nhà và mua bán được không?

Bạn đang còn nhiều thắc mắc khi không biết có thể xây hoặc mua nhà trên đất trồng cây lâu năm và không biết có thể chuyển đổi sang đất thổ cư hay không? Và nếu có thì cần chuẩn bị những giấy tờ gì? Trong bài viết dưới đây, YouHomes sẽ tổng hợp đầy đủ những điều bạn cần biết về việc sử dụng đất trồng cây.

“Có được xây nhà trên đất trồng cây lâu năm không?”

Theo quy định tại Khoản 10 Luật Đất Đai 2013 như sau:

“ Điều 10. Phân loại đất

Căn cứ vào mục đích sử dụng, đất đai được phân loại như sau:

1. Nhóm đất nông nghiệp bao gồm các loại đất sau đây:

a) Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác;

b) Đất trồng cây lâu năm;

c) Đất rừng sản xuất;

d) Đất rừng phòng hộ;

đ) Đất rừng đặc dụng;

e) Đất nuôi trồng thủy sản;

g) Đất làm muối;

h) Đất nông nghiệp khác gồm đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt, kể cả các hình thức trồng trọt không trực tiếp trên đất; xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép; đất trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm; đất ươm tạo cây giống, con giống và đất trồng hoa, cây cảnh;”

Như vậy, đất trồng cây lâu năm thuộc nhóm đất nông nghiệp.

Nguyên tắc sử dụng đất trồng cây lâu năm

Về nguyên tắc sử dụng đất. Theo quy định tại Điều 6 Luật Đất Đai 2013, nguyên tắc sử dụng đất như sau:

“1. Đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và đúng mục đích sử dụng đất.

2. Tiết kiệm, có hiệu quả, bảo vệ môi trường và không làm tổn hại đến lợi ích chính đáng của người sử dụng đất xung quanh.

3. Người sử dụng đất thực hiện quyền, nghĩa vụ của mình trong thời hạn sử dụng đất theo quy định của Luật này và quy định khác của pháp luật có liên quan.”

Theo đó, có thể thấy rằng nếu đất của bạn đang sử dụng là đất trồng cây lâu năm thì chỉ được sử dụng cho mục đích trồng cây và không thể xây nhà trên đất trồng cây lâu năm. Nếu muốn xây dựng nhà ở thì cần phải chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp. Nếu chưa chuyển mục đích sử dụng đất mà trực tiếp xây nhà ở trên đất trồng cây lâu năm là trái quy định của pháp luật. Hành vi xây dựng nhà ở trái phép trên đất chưa chuyển mục đích sử dụng có thể bị xử lý vi phạm hành chính theo quy định tại Khoản 2, Khoản 3 – Điều 8 Nghị định 102/2014/NĐ – CP. Nếu cố tình thực hiện xây dựng nhà ở trái phép mặc dù đã bị xử lý vi phạm hành chính thì có thể bị buộc phá dỡ công trình.

“2. Chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp không phải là đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng sang đất phi nông nghiệp thì hình thức và mức xử phạt như sau:

• Phạt tiền từ 1.000.000 đồng đến 2.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép dưới 0,5 héc ta;
• Phạt tiền từ trên 2.000.000 đến 5.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 0,5 héc ta đến dưới 03 héc ta;
• Phạt tiền từ trên 5.000.000 đồng đến 10.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 03 héc ta trở lên.

3. Biện pháp khắc phục hậu quả:

• Buộc khôi phục lại tình trạng của đất nước khi vi phạm đối với hành vi quy định tại Khoản 1 và Khoản 2 Điều này;
• Buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp có được do thực hiện hành vi vi phạm quy định tại Khoản 1 và Khoản 2 Điều này;

Làm thế nào để chuyển đổi mục đích sử dụng đất trồng cây lâu năm?

Theo quy định tại Điều 57 Luật Đất đai 2013:

“ Điều 57. Chuyển mục đích sử dụng đất

1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:

a) Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;

b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;

c) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;

d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;

đ) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;

e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;

g) Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.

Xem ngay:

Quy trình & thủ tục chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở

Những điều cần biết khi mua bán đất nông nghiệp

Khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều này thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng.”

Hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất trồng cây lâu năm

Bạn sẽ cần chuẩn bị một bộ hồ sơ để nộp cho Ủy ban nhân dân cấp huyện gồm có:

• Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất.
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ/ sổ hồng).
• Biên bản xác minh thực địa;
• Bản sao bản thuyết minh dự án đầu tư; bản sao báo cáo kinh tế – kỹ thuật của tổ chức sử dụng đất.
• Văn bản thẩm định nhu cầu sử dụng đất, thẩm định điều kiện cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
• Trích lục bản đồ địa chính thửa.

Trong trường hợp bạn thực hiện dự án xây nhà để cho thuê thì cần đáp ứng điều kiện theo quy định Khoản 3 Điều 58 Luật Đất Đai 2013:

1. Có năng lực tài chính để đảm bảo việc sử dụng đất theo tiến độ của dự án đầu tư.
2. Ký quỹ theo quy định của pháp luật về đầu tư.
3. Không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp đang sử dụng đất do Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư khác

Chi phí chuyển mục đích sử dụng đất trống cây lâu năm

Khi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất trồng cây lâu năm sang đất ở, bạn cần nộp tiền sử dụng đất theo quy định tại Khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ – CP như sau:

“2. Đối với hộ gia đình, cá nhân:

a) Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở theo quy định tại Khoản 6 Điều 103 Luật Đất đai sang làm đất ở; chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

b) Chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền."

>>>>> Đọc ngay: Mẫu hợp đồng mua bán đất nông nghiệp mới nhất hiện nay 2020

Trên đây là nội dung giải đáp thắc mắc có nên xây hoặc mua nhà trên đất trồng lâu năm hay không? YouHomes hi vọng đã đem đến cho bạn thông tin hữu ích!