Đề nghị sửa Thông tư số 06

Ngày 28.7, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đã có văn bản gửi Thủ tướng Chính phủ, Ngân hàng nhà nước đề nghị sửa Thông tư số 06. Đây là lần thứ 2 HoREA có văn bản lên tiếng về vấn đề này.

Theo HoREA, ngày 18.7, sau khi HoREA có văn bản yêu cầu sửa Thông tư số 06 thì Ngân hàng Nhà nước đã có văn bản giải thích. Tuy nhiên, cách giải thích này vẫn chưa thỏa đáng và chưa sát thực tế, có độ "chênh" so với các quy định tại các luật khác.

HoREA tán thành Thông tư số 06 quy định tổ chức tín dụng không được cho vay để thanh toán tiền góp vốn, mua, nhận chuyển nhượng cổ phần của công ty cổ phần chưa niêm yết trên thị trường chứng khoán hoặc chưa đăng ký giao dịch trên hệ thống giao dịch Upcom. Nhưng việc quy định tổ chức tín dụng không được cho vay để thanh toán tiền góp vốn, mua, nhận chuyển nhượng phần vốn góp của công ty trách nhiệm hữu hạn, công ty hợp danh là chưa phù hợp thực tế, chưa bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất với các quy định pháp luật về luật Đầu tư 2020, luật các tổ chức tín dụng 2010, Nghị định số 153.

Theo các quy định pháp luật trên đây thì nhà đầu tư có nhu cầu vay vốn sử dụng vào mục đích hợp pháp, mà hoạt động góp vốn, mua, nhận chuyển nhượng phần vốn góp của công ty trách nhiệm hữu hạn, công ty hợp danh là hoạt động hợp pháp và nhu cầu vay vốn sử dụng vào mục đích hợp pháp, chính đáng nên nhà đầu tư được tiếp cận, sử dụng các nguồn vốn tín dụng theo quy định của pháp luật về tín dụng.

Về việc Ngân hàng Nhà nước quan ngại tổ chức tín dụng cho vay đối với nhu cầu vốn này trong nhiều trường hợp tiềm ẩn rủi ro… Theo HoREA, vấn đề đặt ra là cần phải thực hiện giải pháp kiểm soát rủi ro chứ không nên vì quan ngại này mà cấm, không cho vay tín dụng. Tuy nhiên, giải pháp hiệu quả nhất là tổ chức tín dụng thực hiện hết trách nhiệm về quyền và nghĩa vụ của mình được quy định tại điều 94 luật Các tổ chức tín dụng 2010.

Do vậy, đề nghị Ngân hàng Nhà nước xem xét sửa đổi Thông tư 06 theo hướng bỏ quy định tổ chức tín dụng không được cho vay đối với nhu cầu vốn để thanh toán tiền góp vốn, mua, nhận chuyển nhượng phần vốn góp của công ty trách nhiệm hữu hạn, công ty hợp danh.

HoREA cũng đề nghị Ngân hàng Nhà nước không nên có định kiến tiêu cực về doanh nghiệp mới thành lập. Bởi lẽ, doanh nghiệp mới thành lập thường do người trẻ khởi nghiệp và cũng có thể do các doanh nhân dày dặn kinh nghiệm thành lập. Nhưng mấu chốt là doanh nghiệp mới thành lập cũng phải chứng minh được năng lực tài chính, khả năng trả nợ khi tiếp cận tín dụng ngân hàng theo quy định của pháp luật về tín dụng.

Để hạn chế rủi ro pháp lý, Ngân hàng Nhà nước nên chỉ đạo các tổ chức tín dụng xem xét giải quyết cấp tín dụng cho các dự án đầu tư, các dự án bất động sản nhà ở thương mại, đô thị có đủ pháp lý như đã có chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư. Đồng thời, với chấp thuận nhà đầu tư hoặc phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500, giấy phép xây dựng hoặc quyết định giao đất…thì sẽ không xảy ra tình trạng cấp tín dụng cho các dự án chưa đảm bảo tính pháp lý, chưa đủ điều kiện triển khai theo quy định của pháp luật như quan ngại của Ngân hàng Nhà nước.

Đối với quy định, tổ chức tín dụng không được cho vay để thanh toán tiền góp vốn theo hợp đồng góp vốn, hợp đồng hợp tác đầu tư hoặc hợp đồng hợp tác kinh doanh để thực hiện dự án đầu tư không đủ điều kiện đưa vào kinh doanh là chưa phù hợp thực tế, chưa bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất với Bộ Luật Dân sự 2015, luật Kinh doanh bất động sản. Do vậy, Ngân hàng Nhà nước xem xét cho phép tổ chức tín dụng được cho vay đối với trường hợp này nhưng người vay phải chứng minh năng lực tài chính, khả năng thanh toán khoản nợ hoặc có tài sản bảo đảm theo quy định của pháp luật về tín dụng.

Để kiểm soát rủi ro, đề nghị Ngân hàng Nhà nước quy định tổ chức tín dụng có thể quy định cụ thể việc cho vay tùy theo tình trạng pháp lý của từng dự án. Ví dụ, dự án A đã có quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư thì tổ chức tín dụng có thể cho vay với tỷ lệ không quá 30% tổng mức đầu tư. Dự án B đã có giấy phép xây dựng thì tổ chức tín dụng có thể cho vay với tỷ lệ không quá 50 - 60% tổng mức đầu tư…

Đối với quy định tổ chức tín dụng không được cho vay để bù đắp tài chính, về nguyên tắc thì HoREA tán thành. Nhưng, căn cứ vào thực tế triển khai thực hiện các dự án bất động sản nhà ở thương mại, khu đô thị thì tại điểm a khoản 10 lại quy định điều kiện các chi phí thực hiện dự án phải phát sinh dưới 12 tháng tính đến thời điểm tổ chức tín dụng quyết định cho vay là chưa sát với thực tế triển khai dự án, nhất là do tình trạng bị vướng mắc pháp lý hiện nay, mà nên quy định thời hạn dưới 36 tháng thì hợp lý hơn.