Lưu ý khi mua bất động sản phát mãi của ngân hàng

Tôi xem được nhiều thông tin về các ngân hàng phát mãi bất động sản như nhà đất, chung cư. Giá rao bán tôi thấy khá hấp dẫn vì thấp hơn so với thị trường. Nhưng do không có nhiều kinh nghiệm, tôi băn khoăn có nên mua những căn nhà được ngân hàng phát mãi không? Giao dịch tài sản này cần lưu ý gì?

Mong chuyên gia và các độc giả cho tư vấn.

Độc giả Nguyen Binh

Chuyên gia tư vấn:

Bất động sản phát mãi được hiểu là tài sản thế chấp vay vốn của cá nhân, tổ chức nhưng không đủ năng lực trả nợ các khoản vay. Nếu chủ sở hữu không thanh toán nợ đúng hạn, ngân hàng sẽ tịch thu và thanh lý tài sản đảm bảo để thu hồi nợ.

Nhiều người quan tâm đến bất động sản phát mãi của ngân hàng vì một số ưu điểm. Thứ nhất là giấy tờ pháp lý đã được thẩm định kỹ càng, sẵn sàng chuyển nhượng cho người mua, ví dụ như căn hộ phải có sổ hồng. Điều này sẽ giúp người mua hạn chế những rủi ro về pháp lý khi mua bất động sản. Thứ hai, ngân hàng thường cung cấp người mua các gói vay tài chính để thúc đẩy quá trình phát mãi tài sản.

Một lý do quan trọng nữa đến từ tâm lý của nhiều người mua là giá bất động sản phát mãi rẻ hơn hơn thị trường. Tuy nhiên bạn cần lưu ý không phải trường hợp nào cũng có "giá hời". Lý do là nhiều bất động sản đã được định giá cao hơn thực tế khi ngân hàng duyệt khoản vay, đặc biệt trong giai đoạn thị trường phát triển cao trào.

Ví dụ vào năm 2021, một căn nhà được ngân hàng định giá 10 tỷ đồng, khoản vay 70% là 7 tỷ đồng. Tuy nhiên hiện nay, khi thị trường đi xuống, giá sụt giảm còn 8 tỷ đồng, 70% giá trị căn nhà chỉ còn 5,6 tỷ đồng. Nếu bạn xuống tiền, giá trị căn nhà này vẫn được tính theo định giá năm 2021. Chưa kể, giá bất động sản phát mãi thường bao gồm cả dư nợ gốc cộng với lãi khoản vay và tiền phạt của ngân hàng. Bởi vậy, người mua nên thoát khỏi tâm lý đây là "món hời", có giá rẻ hơn thị trường.

Bất động sản phát mãi cũng tiềm ẩn một số rủi ro. Việc mua nhà đất phát mãi liên quan đến ba bên gồm ngân hàng, chủ sở hữu và người mua. Nếu người mua ít kinh nghiệm trong mua bán bất động sản, quá trình hoàn tất giao dịch sẽ tốn nhiều thời gian hơn. Trong trường hợp chủ sở hữu chưa hoàn tất nghĩa vụ hay không hợp tác bàn giao, bạn sẽ phải chờ cơ quan có thẩm quyền tham gia cưỡng chế. Bạn còn phải chịu thêm một số khoản chi phí phát sinh như thuế chuyển nhượng hoặc các phí tồn đọng liên quan.

Do đó, người mua bất động sản phát mãi của ngân hàng cần lưu ý một số vấn đề sau:

Thứ nhất, bạn nên định giá lại bất động sản, đồng thời so sánh với mặt bằng thị trường hiện tại để xác định giá phát mãi của ngân hàng có thực sự hấp dẫn. Nếu không có nhiều kinh nghiệm, bạn nên thuê đơn vị tư vấn để có thể định giá tài sản chính xác.

Thứ hai, người mua cần yêu cầu ngân hàng cung cấp thông tin và hồ sơ pháp lý của tài sản để nắm được lý do bị phát mãi, tránh trường hợp có tranh chấp với bên thứ ba hay bất động sản nằm trong diện quy hoạch.

Thứ ba, bạn cần nằm rõ thủ tục định giá và quy trình phát mãi để tránh những rủi ro sau khi mua. Một lưu ý là khi mua thông qua đấu giá, người mua sẽ phải trả thêm một số khoản phí phát sinh. Việc thanh toán này cần phải thực hiện theo ba bên tại ngân hàng thay vì thanh toán trực tiếp cho chủ sở hữu cũ.