Dự án "ma" kiểu Alibaba - Những dấu hiệu nhận biết

Sự xuất hiện của hàng loạt các dự án phân lô bán nền ảo đang khiến thị trường đất nền trở nên xáo động. Người đầu tư nếu không tỉnh táo sẽ dễ mua phải đất dự án "ảo", đất nằm trong diện quy hoạch của Nhà nước, không thể chuyển đổi mục đích sử dụng.

Trước tình trạng này, giới chuyên gia khuyên người đầu tư nên cẩn trọng, cân nhắc và đánh giá các dự án một cách chính xác, tránh tình trạng "tiền mất tật mang". Luật sư Trần Tấn Tài và ông Trần Minh Hoàng, Phó Tổng thư ký Hội môi giới bất động sản Việt Nam đã chỉ ra 5 dấu hiệu giúp nhận biết các dự án "ma" trên thị trường.

Đất chưa được chuyển đổi mục đích sử dụng

Những “dự án” đang được quảng cáo trên thị trường hiện nay thực chất chỉ là đất cá nhân được tách thửa mà không phải đất dự án. Luật sư Trần Tấn Tài cũng chỉ ra các lô đất này thường được rao bán với diện tích lớn, từ khoảng 5.000m2 đến 1ha do các cá nhân thường lách luật về quy định diện tích tách thửa tối thiểu của đất nông, lâm nghiệp.

Nhiều mảnh đất nông nghiệp chưa được chuyển đổi mục đích sử dụng hoặc nằm trong diện quy hoạch vẫn được rao bán.

Ông Trần Minh Hoàng cho biết các dự án đất nền "thật" thực tế trên thị trường hiện nay vô cùng khan hiếm. Để hình thành dự án cần có quy hoạch và có sự tham gia, phê duyệt của cơ quan Nhà nước, được các đơn vị chức năng kiểm tra và giám sát theo từng bước.

"70-80% đất nền trên thị trường là của các cá nhân", ông nói.

Giá rẻ và lợi nhuận cao đáng ngờ

Theo chuyên gia, những người rao bán các sản phẩm đất nền đều rất rành về thị trường, họ biết được giá trị thực tế của từng khu đất và thường mở bán với mức giá rẻ bất ngờ. Ông Hoàng nhận định đây là mức giá có tỷ lệ rủi ro cao. Những mảnh đất tách thửa có thể chuyển đổi thì không có giá quá rẻ. Đối với thị trường TP.HCM, giá đất nền giao động từ 5-7 triệu/m2 đối với các quận vùng ven đến cả trăm triệu/m2 ở khu trung tâm. Ngoài ra các khu đất này cũng được hứa hẹn sẽ đem lại lợi nhuận cao, cao gấp 2-3 lần chỉ sau một thời gian ngắn.

"Dù trong giai đoạn 2016-2018, lợi nhuận của việc đầu tư bất động sản ở mức rất cao, lên đến 30-50%. Tuy nhiên năm nay thị trường đất đi xuống, lợi nhuận không thể đạt được mức cao như vậy, tối đa chỉ 10-15%", ông Hoàng nhận định.

Hạ tầng không đảm bảo

Ngoài ra, hệ thống hạ tầng của các dự án này thường không đảm bảo về điều kiện theo đúng quy định của Nhà nước về xây dựng hạ tầng cho dự án phân lô bán nền. Ví dụ, nhiều dự án chỉ làm đường sỏi tạm bợ, lòng đường hẹp 4-6m, trong khi yêu cầu đường tối thiểu là 8m.

Tuy nhiên, Luật sư Tài cho biết theo quy định các dự án phân lô bán nền đều phải đảm bảo kết nối hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở; đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu gồm cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải mới được phân lô bán nền.

Giấy tờ, pháp lý không rõ ràng

Để thành lập dự án cần phải có sự giấy phép tổng duyệt, giấy phép khởi công của cơ quan Nhà nước. Trong khi các dự án ảo thường không có các giấy phép này vì chỉ là đất do cá nhân đứng tên, phân lô tách thửa để bán.

Ngoài ra, khi rao bán dự án ảo, người bán cũng đưa ra sổ đỏ giả hoặc sổ tổng nhưng tên chủ sở hữu lại là một cá nhân khác (sổ đỏ của toàn bộ khu đất lớn) để tạo niềm tin của người mua. Những tài liệu này cần phải được cơ quan chức năng kiểm chứng mới có thể đảm bảo tính xác thực.

Chủ đầu tư thiếu uy tín

Thực tế, đối với các dự án đất nền "ma", chủ đầu tư chỉ là một nhóm cá nhân hoặc doanh nghiệp gom đất nông nghiệp từ người dân, tự thành lập các "dự án", xây dựng hạ tầng rồi phân lô bán nền. Họ không phải những chủ đầu tư có kinh nghiệm và uy tín trên thị trường.

"Thị trường bất động sản sôi động kéo theo nhiều đối tượng kinh doanh bất chính tranh thủ cơ hội trục lợi. Trên thực tế, các chủ đầu tư thật thường không cam kết quá nhiều”.

Ngoài ra, chuyên gia khuyến nghị người đầu tư cần phải hiểu những cam kết về lợi nhuận là ý kiến và kinh nghiệm chủ quan của người bán, đôi khi được nói quá lên. Thực chất đó không phải những cam kết về chế tài rõ ràng mà chỉ là sự thỏa thuận miệng.