Thị trường bất động sản đã thoát 'đáy'?

Thị trường bất động sản (BĐS) những tháng cuối năm dù có những tín hiệu tốt nhưng vẫn còn nhiều dự án chưa gỡ vướng được về pháp lý, giao dịch hạn chế. Thế nhưng giá BĐS không giảm là mấy. Nhiều người đặt câu hỏi liệu thị trường đã vượt “đáy”?

Rất lâu nữa mới có thêm nhiều sản phẩm mới

Ông Lê Đình Chung, Tổng Giám đốc Cty CP Đầu tư và Phát triển BĐS SGO Homes cho biết, thị trường BĐS đang xảy ra "nghịch lý": khó khăn nhưng giá không giảm, đặc biệt là phân khúc căn hộ để ở. “Hiện tượng giá tăng hoặc đi ngang chủ yếu rơi vào các sản phẩm ở trung tâm thành phố lớn. Lý do giá không giảm do nguồn cung khan hiếm, quỹ đất ít. Mặc dù, Nhà nước tích cực tháo gỡ cho các dự án mới, nhưng diễn biến còn chậm và sẽ phải mất thời gian dài nữa mới có thể có sản phẩm”, ông Chung nói.

Ngoài ra, ông Chung cho rằng, do chi phí đầu vào tăng cao hơn như tiền thuế đất theo khung giá mới, khá sát thị trường. Hay trước đây, chủ đầu tư có thể nộp thuế theo từng giai đoạn phát triển dự án thì nay phải nộp trong một thời gian ngắn, điều đó buộc các nhà đầu tư phải chuẩn bị dòng tiền lớn và cũng không dễ dàng vay ngân hàng. Giá nguyên vật liệu tăng, các sản phẩm ra thị trường muộn giá cũng đều cao hơn các sản phẩm ra trước, do phải đầu tư thêm các tiện ích, mức độ hoàn thiện cao hơn… Với những yếu tố này, giá nhà chung cư tại các trung tâm thành phố chỉ có thể đi ngang hoặc tăng, chứ không thể giảm giá.

Đánh giá về tình hình thị trường BĐS quý 3 vừa qua, ông Chung cho hay, tại các thị trường lớn như Hà Nội, TPHCM đã bắt đầu có tín hiệu vượt “đáy”. Tức là giao dịch sản phẩm thứ cấp đã tích cực hơn, lượng sản phẩm “cắt lỗ” giảm, giá nhích dần.

Ông Hoàng Hải, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường BĐS, Bộ Xây dựng cho biết, tại Hà Nội trên thị trường sơ cấp, giá bán trung bình của các căn hộ mở bán mới trong quý 3/2023 tăng gần 7% theo quý, tăng 14% theo năm và đạt khoảng 50,8 triệu đồng/m2.

“Việc giá bán có sự điều chỉnh theo xu hướng tăng do nguồn cung mới thuộc phân khúc cao cấp chiếm tỷ trọng áp đảo. Cùng với đó, một số chủ đầu tư có sự điều chỉnh tăng giá và mở bán thêm quỹ hàng ở các tầng cao hơn”, ông Hải đánh giá.

Theo ông Hải, trên thị trường thứ cấp, giá bán trung bình vẫn duy trì đà tăng từ quý trước, đạt khoảng 32 triệu đồng/m2, tăng 2,7% theo quý và 0,8% theo năm. Tất cả các quận trên địa bàn Hà Nội đều ghi nhận giá bán thứ cấp tăng trên 3% so với quý trước.

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam kiêm Chủ tịch Hội Môi giới BĐS cho biết: “Các doanh nghiệp nói chung và các doanh nghiệp BĐS nói riêng đều đang rất khó khăn trong bối cảnh nền kinh tế như hiện nay. Với lĩnh vực BĐS, đây là lần đầu tiên thị trường rơi vào tình thế khó nhưng so với cách đây 10 năm, thời điểm hiện nay vẫn có những điểm khác nhau”.

Theo ông Đính, giai đoạn 2008 - 2014, khủng hoảng về lĩnh vực BĐS bởi nguồn cung và cầu mất cân đối, đặc biệt là phân khúc BĐS cao cấp dư thừa hàng tồn rất lớn. Hiện nay, cầu đang rất lớn nhưng cung lại không có. Theo đó, giá BĐS không giảm mà còn có xu hướng còn tăng.

Đã có những tín hiệu tích cực

Với sự vào cuộc của Chính phủ, Tổ công tác do lãnh đạo Bộ Xây dựng chủ trì đã tích cực gỡ vướng pháp lý, vốn cho các dự án từ cuối năm 2022 đến nay. Thậm chí, mới đây những ngày cuối tháng 10, Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính đã ký Công điện số 993 về việc tiếp tục thực hiện quyết liệt các giải pháp phát triển thị trường BĐS. Theo đó, Thủ tướng Chính phủ đã nhấn mạnh yêu cầu các địa phương, doanh nghiệp quyết tâm hơn nữa, chủ động tổ chức triển khai thực hiện quyết liệt, hiệu quả các nhiệm vụ đề ra. Theo đó, vấn đề pháp lý và vốn cho doanh nghiệp BĐS được coi trọng xử lý.

Báo cáo mới nhất của Bộ Xây dựng cho thấy, cả nước có 486 dự án BĐS đã được gỡ vướng. Trong đó, TPHCM giải quyết được 67/180 dự án, Hà Nội giải quyết được 419/712 dự án và đang tiếp tục giải quyết 293 dự án. Các địa phương khác như Hải Phòng, Đà Nẵng, Cần Thơ, Đồng Nai, Bình Thuận cũng đang tiếp tục tháo gỡ khó khăn cho các dự án.

Theo Ngân hàng Nhà nước, dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh BĐS vẫn đang tăng.

Ông Hoàng Hải cho biết thêm, thị trường BĐS quý 3/2023 ghi nhận nhu cầu tìm kiếm tăng trưởng trở lại ở một số dự án chất lượng tốt, nhiều dự án bắt đầu mở bán, nhiều chủ đầu tư rục rịch triển khai dự án mới. Một số khu vực tại TPHCM và các tỉnh lân cận, hoạt động mua bán đã trở lại ở phân khúc căn hộ, nhà liền thổ. Những tín hiệu tích cực về sức cầu cho thấy, từ nay đến cuối năm, bức tranh thị trường BĐS năm 2023 sẽ có những mảng tươi sáng, giúp thúc đẩy quá trình “tan băng”, nhất là khi trong ngày 2/11, rất nhiều mã chứng khoán BĐS đã tăng kịch trần. Đây cũng là dấu hiệu cho thấy, thị trường chứng khoán và BĐS có thể đã thoát đáy. .

Còn theo đánh giá của giới chuyên môn, thị trường BĐS chỉ mới phục hồi được khoảng 30%, đà phục hồi rõ nét hơn dự báo sẽ bắt đầu từ nửa cuối năm 2024 khi các chính sách đã thẩm thấu mạnh hơn và một số luật quan trọng được thông qua.