Đất tái định cư là gì? Có nên mua bán đất tái định cư hay không?

Với nền kinh tế ngày càng phát triển, việc quy hoạch các khu dân cư, xây dựng khu công nghiệp, mở rộng đường sá,...dẫn đến việc thu hồi đất đai, nhà cửa. Để ổn định cuộc sống người dân, nhà nước đã cấp đất tái định cư, nhà tái định cư.

“Đất tái định cư là gì? Có nên mua bán đất tái định cư không?” sẽ được YouHomes chia sẻ qua bài viết dưới đây.

Hiểu đúng về đất tái định cư

“Đất tái định cư” cụm từ không quá xa lạ với người dân của chúng ta, nhất là nhưng người dân trong khu quy hoạch, thu hồi đất. Nhưng không phải ai cũng hiểu rõ, hiểu đúng về đất tái định cư.

Đất tái định cư là gì?

Đất tái định cư là đất do nhà nước cấp để bồi thường thu hồi đất và hỗ trợ người dân bị thu hồi đất nhằm ổn định cuộc sống. Vì vậy, xét về mặt pháp lý đất tái định cư là đất ở có đủ quyền sở hữu được cấp cho chủ sở hữu mới. Quy định về đất tái định cư lần đầu tiên được ban hành trong bộ Luật Đất đai năm 2013.

Vì đất tái định cư đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nên người được thừa hưởng cũng có các quyền sử dụng đất hợp pháp như các loại đất ở thông thường khác.

Đất tái định cư có được tách sổ đỏ không?

Do được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, vì vậy loại đất tái định cư có thể được tách sổ đỏ nếu nó đảm bảo các quy định về điều kiện tách sổ đỏ theo quy định của pháp luật: diện tích tối thiểu, có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, làm thủ tục xin tách sổ đỏ...

Đối với trường hợp đất tái định cư chưa có sổ đỏ có thể có các loại giấy tờ sau:

- Biên bản họp xét tái định cư cho các hộ gia đình, cá nhân có đất bị thu hồi.
- Biên bản bốc thăm nền tái định cư.
- Biên bản bàn giao nền tái định cư ngoài thực địa.
- Quyết định về việc giao nền tái định cư.

Có nên mua bán đất tại định cư hay không?

Có nhiều ý kiến trái chiều về việc có nên mua đất tái định cư hay không? Những rủi ro gặp phải là gì? Vậy cụ thể như thế nào, cùng YouHomes tìm hiểu nhé!

Đối với mua bán đất tái định cư có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, có sổ đỏ

Bạn hoàn toàn có thể yên tâm khi tham gia giao dịch mua bán đất. Bởi khi được cấp sổ đỏ thì chủ sở hữu đất tái định cư cũng có quyền sử dụng đất hợp pháp như những loại đất khác. Trường hợp đất tái định cư chưa có sổ đỏ nhưng đã được nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì có thể tách sổ, sang tên, chuyển nhượng hoặc thế chấp, bán nhà đất và các hoạt động khác.

Đối với mua bán đất tái định cư không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Thông thường, để thực hiện giao dịch chuyển nhượng, hai bên sẽ phải thực hiện giao dịch khá lòng vòng. Các bên sẽ thực hiện cam kết thông qua hai hợp đồng: hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và hợp đồng ủy quyền. Hợp đồng này cũng thể hiện đầy đủ các nội dung theo quy định của pháp luật nhưng chưa có các nội dung về số thửa, tờ bản đồ, số giấy, số vào sổ, ngày cấp, nơi cấp của giấy chứng nhận.

Xem Mẫu giấy biên nhận tiền mua bán đất mới nhất hiện nay 2020 TẠI ĐÂY

Sau đó, nhằm hợp pháp hóa giao dịch chuyển nhượng này, hai bên sẽ lập thêm hợp đồng ủy quyền. Theo hợp đồng, bên chuyển nhượng sẽ tiến hành ủy quyền cho bên nhận chuyển nhượng được phép thay mặt bên chuyển nhượng quyết định toàn bộ các vấn đề liên quan đến suất tái định cư như: bốc thăm, nhận quyết định giao nền, nộp tiền sử dụng đất, nhận nền ngoài thực địa, làm thủ tục để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chiếm hữu, định đoạt suất tái định cư, quản lý, sử dụng, kể cả ủy quyền lại cho người khác. Hợp đồng này được công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật.

Sau khi hoàn tất giao dịch chuyển nhượng bằng hợp đồng ủy quyền, bên nhận chuyển nhượng (bên mua) sẽ tiến hành thanh toán 90 – 95% hoặc toàn bộ giá trị suất tái định cư cho người bán. Số tiền còn lại (nếu có) sẽ được thanh toán khi bên nhận chuyển nhượng có được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và hoàn tất quá trình công chứng, chứng thực hợp đồng chuyển nhượng.

Mặc dù chủ sở hữu đất tái định cư có đầy đủ thẩm quyền như đất ở bình thường, nhưng đối với đất tái định cư chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giao dịch chuyển nhượng này tồn tại khá nhiều rủi ro cho người mua như:

- Hợp đồng ủy quyền bị vô hiệu

Do hợp đồng ủy quyền được xác lập trên cơ sở nhằm che giấu giao dịch chuyển nhượng tái định cư là đất ở. Nếu bên chuyển nhượng cố tình đổi ý không muốn chuyển nhượng nữa do giá đất tăng lên hay vì lý do nào khác, họ có thể yêu cầu tòa án tuyên bố vô hiệu hợp đồng ủy quyền.

Theo quy định của Bộ luật Dân sự, sau khi hợp đồng bị vô hiệu, hai bên sẽ phải trả về tình trạng ban đầu.

Như vậy người nhận chuyển nhượng chỉ được nhận lại số tiền đã đưa cho bên chuyển nhượng mà không nhận được lãi. Trường hợp bên chuyển nhượng đã tiêu xài hết số tiền đó và không còn tài sản để thi hành án thì việc nhận lịa số tiền đó cũng rất khó khăn.

- Bên chuyển nhượng đơn phương chấm dứt hợp đồng

Mặc dù hai bên đã ký và chứng thực hợp đồng ủy quyền, nhưng trong trường hợp này, do các hợp đồng ủy quyền sẽ là hợp đồng không có thù lao, nên bên ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng ủy quyền bất kỳ lúc nào miễn là báo trước cho bên được ủy quyền một thời hạn hợp lý.

Khi bên ủy quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thì các bên sẽ xảy ra tranh chấp và khởi kiện ra tòa án để yêu cầu phân xử. Kết cục là tòa án lại tuyên hợp đồng ủy quyền vô hiệu do giả tạo như trên. Cuối cùng, người chịu thiệt không ai khác chính là bên nhận ủy quyền (việc chấm dứt hợp đồng ủy quyền tại Khoản 2 Điều 422 Bộ Luật Dân sự năm 2015).

- Bên mua khó nhận được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Rủi ro này cũng khó tránh khỏi, vì pháp luật không thừa nhận việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi chưa có giấy chứng nhận. Chính vì vậy, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của suất tái định cư là đất ở chỉ được cấp cho người được bố trí tái định cư (chủ gốc).

Thực tế thì suất tái định cư không chỉ được chuyển nhượng cho 1 người mà cho rất nhiều người trung gian, những người này thường là không quen biết nhau. Do đó người nhận chuyển nhượng cuối cùng rất khó để tìm ra chủ gốc để làm thủ tục sang tên theo quy định.

Trường hợp người nhận chuyển nhượng tìm được người chủ gốc thì thường bị họ gây khó dễ, yêu cầu thêm chi phí mới chịu làm thủ tục sang tên, chứng thực.

- Khó chuyển nhượng cho người khác

Nếu bạn lỡ nhận chuyển nhượng một suất tái định cư mà chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất muốn sang nhượng lại vì kẹt tiền hoặc không có nhu cầu sử dụng thì việc này khá khó khăn.

Có thể đối tác của bạn cũng hiểu rõ bản chất và e ngại rủi ro khi giao dịch.

- Bên chuyển nhượng lừa đảo

Rủi ro lớn nhất xảy ra cho người nhận chuyển nhượng chính là gặp phải chiêu trò lừa đảo của người chuyển nhượng khi người chuyển nhượng cùng lúc giao dịch với rất nhiều người cùng lúc.

Để tránh những rủi ro không đáng có như trên, YouHomes khuyên bạn đọc nên thực hiện mua bán khi đất tái định cư đó đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sổ đỏ, có đầy đủ giấy tờ pháp lý để thực hiện sang tên mảnh đất đó và tìm mua đất tái định cư tại những địa chỉ mua bán đất uy tín.