Định giá nhà sau cơn sốt đất ảo - Lời khuyên của chuyên gia

Theo ông Nguyễn Tấn Phong, chuyên gia tư vấn pháp lý ­ nhà phố tại TP.HCM hơn một thập niên qua, hiện có tới 9/10 người tìm mua nhà đất tỏ ra hoài nghi, phàn nàn về sự tăng giá ảo của sản phẩm. Đây được cho là hệ quả tất yếu của thị trường sau các đợt sốt đất diễn ra liên tiếp tại Sài Gòn qua các năm 2016-2017-2018.

Vị chuyên gia xác nhận, trong vài năm trở lại đây, giá nhà phố tăng ảo, làm nhiễu loạn thị trường, khiến quá trình thương lượng, mặc cả mức giá hợp lý trở nên rất khó khăn đối với bên mua. Tuy nhiên, bài toán này chưa thực sự khó đến mức bế tắc, mà vẫn có lời giải thích đáng. Theo đó, ông Phong chỉ ra 3 bước cơ bản mà nhà đầu tư có thể kiểm tra giá nhà phố ảo đến mức nào để có thể đi đến quyết định mua hay tiếp tục tìm hiểu, quan sát để tránh bị mua lầm, mua hớ.

Giá trị tài sản cao có đi đôi với hiệu quả khai thác?

Giá trị thực của tài sản sẽ phần nào được phản ánh thông qua hiệu quả khai thác của chính nó. Theo đó, nhà đầu tư có thể thẩm định giá trị thật sự của một căn nhà phố qua tính thương mại của tài sản như: hiệu suất kinh doanh, hiệu suất cho thuê dài hạn sẽ đạt được bao nhiêu?

Trường hợp khả năng khai thác quá thấp, trong khi, giá bán lại quá cao, chắc chắn giá của căn nhà phố đó đang bị thổi phồng so với thực tế. Với trường hợp bất động sản đang đạt lợi suất cho thuê cao hơn so với tiền gửi và giá thuê ổn định thì nhà đầu tư có thể kiểm tra kỹ tính pháp lý để cân nhắc xuống tiền. Nhà đầu tư có thể thông qua mốc tham chiếu với các bất động sản tương đồng đang hoạt động trong cùng khu vực để tính toán được hiệu quả khai thác kinh doanh của căn nhà phố muốn mua.

Giá quá cao, trong khi hiệu quả khai thác lại thấp, chắc chắn, giá trị của ngôi nhà phố đó đang bị thổi phồng so với thực tế.

Hãy so sánh và đàm phán quyết liệt

Trước hết, nhà đầu tư cần tìm ra được giá trị trung bình của sản phẩm nhà phố trong cùng khu vực hoặc vị trí đang xem xét bằng cách so sánh giá của căn nhà muốn mua với ít nhất 3 vị trí bất kỳ cùng khu vực. Trường hợp vẫn chưa thực sự yên tâm, chưa có cảm giác chắc chắn, nhà đầu tư nên mở rộng phạm vi khảo sát ra thành 5-10 vị trí bất kỳ cùng khu vực. Thực tế, mẫu so sánh giá càng nhiều thì độ chính xác càng cao, vậy nên, bạn đừng ngại mổ xẻ các lát cắt của thị trường. Khi đã khảo sát, so sánh kỹ lưỡng, bạn hãy bước vào vòng đàm phán với tâm thế tự tin nhất.

“Nếu bạn không hỏi điều mình muốn, bạn sẽ không bao giờ phát hiện ra sức mạnh đàm phán thực sự lớn đến đâu” vốn là quy tắc vàng được các chuyên gia mua hàng thường xuyên sử dụng. Bạn hãy mặc cả một mức giá thấp hơn so với mức trung bình của thị trường trong lần đầu tiên ngã giá, và chờ đợi phản ứng của người bán. Tiếp đến, có thể nhích giá lên một chút trong những lần thương lượng tiếp theo, song, phải đảm bảo mức giá này vẫn nằm dưới mức đề nghị mà bên bán đưa ra. Hãy nhớ, càng thận trọng trong đàm phán, càng ngã giá thấp thì cơ hội chống giá ảo càng cao.

Sự tương xứng giữa giá chào bán và chi phí cơ hội

Khi đứng trước một giao dịch lớn, các nhà đầu tư cá nhân chuyên nghiệp cũng như nhà đầu tư tổ chức thường đưa ra bộ quy tắc tính chi phí cơ hội. Bài toán cần đặt ra đối với căn nhà phố có giá chào bán cao đến mức gây hoài nghi là chi phí cơ hội sẽ mất đi là bao nhiêu và nó có xứng đáng để đặt cược không?

Có nhiều cách để tiếp cận chi phí cơ hội. Ví như, lợi nhuận từ việc mua tài sản sẽ là bao nhiêu so với gửi ngân hàng và các cơ hội đầu tư khác? Nếu mua căn nhà phố bằng cách sử dụng đòn bẩy tài chính, lại mua phải giá ảo thì liệu có vỡ trận hay không khi lãi suất bước vào giai đoạn thả nổi?

Tài sản này có tốc độ tăng giá như thế nào trong ngắn – trung và dài hạn? Với những căn nhà phố đã chạm đến mức giá kỷ lục thì liệu nó có còn khả năng tăng giá nữa hay không? Liệu tình trạng mua vào với giá cao nhưng chờ mãi không thể bán với giá cao hơn có xảy ra không? Thanh khoản của tài sản này nhanh hay chậm khi cần vốn để theo đuổi một cơ hội khác?

Tiền đổ vào tài sản này có thể xảy ra những rủi ro gì? Cần phải tỉnh táo đưa ra tất cả các kịch bản từ màu xám cho đến màu đen khi tính đến chi phí cơ hội, chứ không chỉ tô vẽ mỗi kịch bản màu hồng. Trước khi chọn mặt gửi vàng, cần đặt tất cả lên bàn cân để phân định nặng nhẹ, hơn thua. Với những nhà đầu tư cá nhân còn thiếu thông tin và non kinh nghiệm thì các chỉ số rủi ro lớn cũng đồng nghĩa với chi phí cơ hội lớn, rất bất lợi cho kế hoạch đầu tư.