Kịch bản nào cho thị trường căn hộ chung cư năm 2019?

“Đô thị nén” với sự hình thành các tòa nhà cao tầng là xu hướng phát triển của nhiều thành phố trên thế giới nhằm khai thác hiệu quả không gian đô thị và gia tăng giá trị sử dụng đất đai. Bởi thế, chung cư cao tầng là loại hình nhà ở chủ đạo tại các thành phố lớn - nơi tốc độ gia tăng dân số cơ học cao trong khi quỹ đất ngày càng khánh kiệt. Những biến chuyển nội tại của phân khúc căn hộ ở các siêu đô thị phần nào cho biết tình hình sức khỏe và diện mạo của thị trường bất động sản cả nước.

Căn hộ cao cấp TP.HCM "hot" hơn Hà Nội

Trong 3 năm liên tiếp, từ 2016-2018, căn hộ chung cư chỉ đứng sau nhà riêng về tổng lượt tìm kiếm. Năm 2018, căn hộ chung cư có gần 100 triệu lượt tìm kiếm, đứng sau nhà riêng là khoảng 120 triệu lượt. Khối lượng tin đăng của phân khúc căn hộ cũng chỉ đứng sau đất nền với khoảng 1 triệu lượt tin đăng mới trong năm 2018.

Sức nóng của căn hộ chung cư tập trung chính tại 2 đô thị trọng điểm Hà Nội và Tp.HCM. Cụ thể, tại Hà Nội, mức độ quan tâm của người tìm kiếm là 35%, con số này ở Tp.HCM là 26%.

Khảo sát cũng cho thấy phân khúc căn hộ có khoảng giá từ 25 triệu đồng/m2 trở lên (gồm trung cấp, cao cấp và hạng sang) đang áp đảo trên thị trường về nguồn cung. Đáng chú ý, trong năm 2018, tỉ trọng tìm kiếm chung cư cao cấp ở Tp.HCM cao gần gấp đôi Hà Nội. Sự gấp đôi này đồng đều qua cả 4 quý của năm. Cụ thể, tỷ trọng tìm kiếm căn hộ cao cấp qua 4 quý tại Hà Nội dao động trong khoảng 15%-17%. Trong khi đó, tỷ trọng tương ứng ở Tp.HCM đạt khoảng 30%-32%.

Lý giải về điều này, bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam cho biết: “Tại Tp.HCM, rất nhiều nhà đầu tư đang mua chung cư cao cấp với mục đích cho người nước ngoài thuê, khiến xu hướng tìm kiếm căn hộ cao cấp ở Tp.HCM cao hơn hẳn so với Hà Nội”. Tuy nhiên, theo bà Dung, khi xu hướng tìm kiếm và giao dịch căn hộ cao cấp quá nhiều thì đây lại là điểm yếu của thị trường. Nguồn cung căn hộ cao cấp đang tăng rất nhanh trong khi nguồn cầu tăng chậm đe dọa đến sự bền vững của thị trường. Thị trường Tp.HCM đang thiếu bền vững so với thị trường Hà Nội.

Ngoài ra, việc rất nhiều căn hộ cao cấp được chào bán, rất nhiều người mua với mục đích cho thuê sẽ ảnh hưởng tới khả năng cho thuê và tỉ suất lợi nhuận của các nhà đầu tư cá nhân. Theo bà Dung, tỉ suất lợi nhuận cho thuê tại Tp.HCM đang trên đà giảm mạnh. Đơn cử, tại quận 2 – khu vực tập trung nhiều căn hộ cao cấp và khách thuê người nước ngoài, tỉ suất lợi nhuận cho thuê đã giảm từ 8% năm 2015 xuống còn 6,5% năm 2018 và dự kiến sẽ tiếp tục giảm nếu như số lượng căn hộ cao cấp tiếp tục được bàn giao trên thị trường.

Nhà giá rẻ ngày càng đắt đỏ

Năm 2018, căn hộ giá rẻ vẫn chịu thân phận lép vế. Suốt từ đầu năm đến thời điểm hiện tại, thị trường nhà giá rẻ Hà Nội và Tp.HCM vô cùng hiu hắt. Số dự án mới được chào bán trên thị trường rất khiêm tốn, nguồn cung từ các dự án cũ mở bán theo đợt cũng không nhiều. Số liệu khảo sát trong nước do Bộ Xây dựng thực hiện cho thấy phân khúc nhà ở giá trung bình thấp ở Việt Nam chiếm tới 80% cầu về nhà ở nhưng nguồn cung lại khan hiếm.

Phân khúc căn hộ bình dân đang đứng đầu về lượt tìm kiếm ở cả Hà Nội và Tp.HCM trong năm 2018. Tỷ trọng tìm kiếm căn hộ bình dân ở Hà Nội trong các quý của năm 2018 dao động từ 45-46%; tại Tp.HCM là từ 35-38%. Ở Hà Nội, người tìm kiếm quan tâm nhiều nhất tới căn hộ 60-70m2, giá thấp hơn 20 triệu đồng/m2. Tại Tp.HCM, người dùng quan tâm nhiều nhất tới căn hộ 60-70m2, giá từ 20-35triệu đồng/m2.

“Nhà giá rẻ” đang ngày càng đắt đỏ. Tầm 5 năm trước, Hà Nội vẫn xuất hiện những dự án thương mại giá rẻ có khoảng giá 13-15 triệu đồng/m2 thì khoảng 3 năm gần đây, mức giá này chỉ còn xuất hiện ở một số rất ít dự án nhà ở xã hội. Những dự án thương mại được quảng cáo là giá rẻ hiện nay có giá dao động từ 17-20 triệu đồng/m2. Biến động giá của phân khúc bình dân cũng được thể hiện rõ trên hàng triệu lượt tin rao trong 3 năm qua.

Tại Hà Nội, mức giá căn hộ bình dân đã tăng từ mức trung bình 19,6 triệu đồng/m2 (2016) lên mức 19,9 triệu đồng/m2 (2018). Tại Tp.HCM, căn hộ giá rẻ đã tăng từ mức trung bình 18,6 triệu đồng/m2 (2016) lên mức 21,9 triệu đồng/m2 (2018). Nếu ở Hà Nội, biên độ tăng giá nhẹ thì tại Tp.HCM , mức tăng đạt từ 5% đến 9%/năm.

Nguồn cung mới khan hiếm lại hiện diện ở những vị trí không thuận lợi, trong khi nhu cầu thị trường cao nên khoảng 1 năm gần đây, thay vì chọn mua các dự án giá rẻ mới, một bộ phận không nhỏ khách hàng có xu hướng tìm mua nhà giá rẻ dự án cũ có vị trí gần trung tâm hơn. Điều này được thể hiện rõ trong hành vi tìm kiếm của người dùng. Theo đó, Linh Đàm và Kim Văn Kim Lũ - 2 khu đô thị tập trung nhiều dự án giá rẻ nhất đang đứng đầu về lượt truy cập với các con số lần lượt là 500.000 và 400.000 lượt tìm kiếm.

Theo ông Trần Như Trung, Phó chủ tịch và Phó tổng giám đốc Capital House thì sở dĩ nhà giá rẻ chưa phát triển mạnh là do nhà nước chưa có nhiều chính sách để hỗ trợ thúc đẩy các chủ đầu tư tham gia. Khi thị trường khó khăn thì nhà thu nhập thấp là tâm điểm nhưng từ giai đoạn ấm áp (2015 đến nay) thì thông tin về những gói tín dụng cho nhà thu nhập thấp rất “hiu hắt”.

Ông Trung cho biết những đơn vị phát triển nhà thu nhập thấp như Capital House đang phải đối mặt với một nghịch lý là đã có dự án, có đối tác và thấy rất rõ tiềm năng lớn từ nhu cầu thị trường nhưng lại gặp khó khi không thể thu xếp được tài chính cho người mua. “Ở đây, chúng ta cần một chính sách tài chính tín dụng dài hạn để giải quyết vấn đề nhà ở cho người thu nhập thấp", ông Trung nhấn mạnh.

Thị trường căn hộ cho thuê "không còn hấp dẫn"

Từ nhiều năm nay, chung cư – loại hình nhà ở chủ đạo tại 2 thành phố lớn không còn là “địa hạt” quần thảo của giới đầu tư. Nguồn cung lớn khiến việc đầu tư lướt sóng không khả thi. Xu hướng đầu tư lâu dài là mua và cho thuê lại cũng không còn hấp dẫn do tỉ suất lợi nhuận thu về thấp hơn cả lãi suất ngân hàng.

Kết quả nghiên cứu của chúng tôi cho thấy, nếu lấy mức giá trung bình của một căn hộ chung cư bình dân, trung cấp và cao cấp tại Hà Nội và Tp.HCM lần lượt là 1,5 tỷ, 2,2 tỷ và 3,9 tỷ thì mức giá cho thuê tương ứng là 6,5, 9,5 và 17 triệu đồng/tháng. Mức tỷ suất lợi nhuận cho thuê căn hộ trung bình tại hai thành phố này tương ứng sẽ là 5,2%, 5,18% và 5,23%. Như vậy, có thể thấy mức lợi suất này còn không bằng lãi suất gửi tiết kiệm tại ngân hàng.

Biến động giá thuê theo phân khúc qua các năm đều tăng nhưng không mạnh. Đơn cử, với việc lấy mẫu số chung là căn hộ 90m2, giá thuê trung bình phân khúc căn hộ bình dân từ năm 2016 đến 2018 tại Hà Nội lần lượt là 6,8-7,7-8,0 triệu đồng/tháng, tại Tp.HCM là 9,2-9,9-10,5.

Phân khúc trung cấp ở Hà Nội là 10,2-10,9-11,6 triệu đồng/tháng, Tp.HCM là 14,4-14,5-15,3 triệu đồng/tháng. Phân khúc cao cấp ở Hà Nội 14,6-14,1-14,8 triệu đồng/tháng, Tp.HCM: 20,6-21,5-22,2 triệu đồng/tháng. Mức tăng đều chỉ dao động từ 3-5%/năm. Giá thuê thấp và tăng chậm khiến căn hộ cho thuê không còn là kênh trú ẩn tiềm năng của dòng tiền.

Bên cạnh đó, một xu hướng đáng chú ý là phân khúc căn hộ bình dân cho thuê vốn hút khách trong nhiều năm trước đang phải chia sẻ thị phần với chung cư mini. Khoảng 2 năm qua, Hà Nội đã chứng kiến sự nở rộ của mô hình chung cư mini cho thuê. Sức hút của chung cư mini nằm ở 3 yếu tố là vị trí và tiện ích, dịch vụ. Cùng một mức tiền, nhiều người chấp nhận thuê những căn chung cư mini diện tích nhỏ nhưng gần trung tâm thay vì chọn căn hộ bình dân diện tích lớn hơn nhưng phải di chuyển xa. Dữ liệu của chúng tôi cho thấy lượng xem tin chung cư mini trong năm 2018 đã tăng 40% so với 2017.

Kịch bản nào cho thị trường căn hộ chung cư năm 2019?

Theo bà Dương Thùy Dung, Giám đốc Cấp cao CBRE, trong năm 2018, một vài dự án vì lí do nhất định đã bị trì hoãn, khả năng cao sẽ bung hàng trong năm 2019. Đây là cơ sở để bà Dung tin rằng nguồn cung căn hộ ở cả Hà Nội và Tp.HCM năm 2019 sẽ cao hơn năm trước. Khả năng hấp thụ của thị trường sẽ dao động ở mức 80-85%. Ngoại trừ phân khúc hạng sang có thể có sự tăng giá đột biến thì tất cả các phân khúc khác sẽ giữ được mức giá bình ổn, đặc biệt là phân khúc bình dân và trung cấp.

Xem thêm: Sự ồ ạt nguồn cung sẽ tạo áp lực về lợi suất cho thuê căn hộ?

Ông Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV cho rằng năm 2019 tiếp tục là một năm thị trường bất động sản có nhiều triển vọng tích cực, đi vào ổn định và chất lượng hơn. Trong bối cảnh quan ngại rủi ro Chiến tranh thương mại Mỹ - Trung, dự kiến sẽ có sự dịch chuyển vốn đầu tư hoặc cơ sở sản xuất từ Trung Quốc vào ASEAN, trong đó có Việt Nam, như vậy, đầu tư FDI sẽ còn đà tăng. Ở trong nước, với quyết tâm cải thiện môi trường kinh doanh của Chính phủ cùng với phong trào khởi nghiệp, dự kiến đầu tư tư nhân trong nước sẽ tăng.

Như vậy, ở thị trường chung cư, phân khúc căn hộ khép kín (cao cấp) sẽ có nhiều tiềm năng, cùng với phân khúc BĐS công nghiệp. Đồng thời, phân khúc nhà ở bình dân sẽ có cơ hội để phát triển trong năm tới. Tuy nhiên, cần lưu ý tình trạng cung vượt cầu ở phân khúc nhà ở trung cấp thuộc các thành phố lớn.

Cũng theo ông Lực, trong năm 2019, một số chủ đầu tư sẽ có sự dịch chuyển xu hướng đầu tư nhằm đẩy mạnh thanh khoản, tăng vòng quay dòng tiền. Họ có thể sẽ chuyển đổi từ dự án cấp trung sang cấp bình dân. Thị trường sẽ đón nhận những sản phẩm phù hợp hơn, có diện tích nhỏ hơn, quan tâm đến môi trường nhiều hơn. Ông Lực khuyến nghị dù chuyển hướng phát triển, các chủ đầu tư vẫn phải chú trọng vấn đề về chất lượng, tính an toàn của sản phẩm cũng như khâu quản lý chuyên nghiệp hơn. Phân khúc nhà ở (căn hộ) cao cấp sẽ vẫn có dư địa phát triển ở các thành phố lớn nhưng không nên phát triển ồ ạt.