Một số thông tin pháp lý cần biết để việc mua - bán nhà trở nên thuận lợi

Tìm hiểu kĩ các thông tin pháp lý trước khi mua-bán nhà là điều rất cần thiết.

Hiểu quy định của pháp luật về mua bán nhà đất.

Theo quy định 91, điều 92 và 94 Luật nhà ở, nhà ở phải có các điều kiện sau mới được phép giao dịch mua bán, tặng cho, đổi, thừa kế, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở.

• Có giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở theo quy định của pháp luật.
• Đất đang còn trong thời hạn sử dụng.
• Không có tranh chấp về sở hữu tài sản.
• Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

Còn theo quy định của Luật đất đai năm 2013 thì các giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất bắt buộc phải công chứng, nếu như chưa có sổ đỏ thì các cơ quan có chức năng công chứng sẽ từ chối công chứng hợp đồng của bạn. Việc này dẫn đến hợp đồng mua bán của bạn sẽ vô hiệu theo quy định tại Luật Dân sự vì rơi vào trường hợp vi phạm những điều cấm của luật.

Kiểm tra kĩ các loại giấy tờ cũng như thông tin về chủ đầu tư.

Khi chuẩn bị thực hiện mua và bán nhà đất, đầu tiên cần phải kiểm chứng là thông tin của chủ đầu tư dự án đó. Trước hết là giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh của chủ đầu tư, trong đó có nghề kinh doanh bất động sản để đảm bảo chủ đầu tư có cơ sở pháp lý thực hiện xây dựng và kinh doanh bất động sản. Tiếp theo là xác định xem chủ đầu tư đã hoàn thành nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất cũng như tiền thuế hay chưa. Ngoài ra, người mua có thể sử dụng những thông tin có trên các phương tiện thông tin đại chúng hoặc thông tin từ những người xung quanh, từ người quen,...để hiểu hơn về uy tín của chủ đầu tư. Bạn cũng nên tìm hiểu thông tin về những dự án mà họ đã thành công hay thậm chí là các tranh chấp, bất đồng của chủ đầu tư trước và trong quá trình triển khai những dự án của họ trước đó.

Lưu ý là những thông tin về các loại giấy tờ cần thiết cần phải có sẵn ở chỗ của chủ đầu tư để khi khách hàng yêu cầu xuất trình họ phải có sẵn luôn. Người mua có thể xác định xem thông tin trên giấy tờ có chính xác hay không từ các cơ quan có liên quan như Sở Tài nguyên, Sở Xây dựng, Sở Kiến trúc Quy hoạch của tỉnh/thành phố.

Kiểm tra các thông tin trên sổ đỏ, CMND, hộ khẩu, chứng nhận kết hôn, hợp đồng mua bán nhà đất

Trước khi chính thức kí hợp đồng mua-bán nhà, cần kiểm tra kĩ các thông tin về thân nhân trên sổ đỏ, CMND, hộ khẩu và giấy chứng nhận kết hôn của cả bên mua và bên bán xem đã trùng khớp hay chưa. Có phải người kí hợp đồng mua bán là người có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, người có quyền chuyển nhượng hay không. Tránh trường hợp khi tới văn phòng công chứng lại phát hiện thông tin về CMND trên sổ đỏ khác với thông tin trên giấy CMND xuất trình và mất thời gian đợi xác minh lại thông tin trước khi tiếp tục kí hợp đồng. Do vậy hãy kiểm tra kĩ các thông tin trước đó sẽ giúp bạn tiết kiệm được rất nhiều thời gian và công sức.

Bên cạnh đó, bạn cũng cần phải đọc kĩ các điều khoản có trên hợp đồng mua bán, chuyển nhượng nhà đất và ngay lập tức hỏi người bán nếu có bất kì thắc mắc gì. Bản chất đúng của hợp đồng mua bán là ý của các bên phải được thể hiện cụ thể và rõ ràng qua quá trình thương lượng, trao đổi, giao kết, ký kết và hợp đồng được thực hiện trên cơ sở lợi ích của cả hai bên tham gia. Vì vậy hợp đồng sẽ không tồn tại khi một trong hai bên không đồng thuận.

Các loại giấy tờ liên quan là những điều đặc biệt phải lưu ý - Nguồn ảnh: Internet

Những loại giấy tờ cần có khi tiến hành chuyển nhượng nhà đất:

Hiện nay thị trường bất động sản biến đổi liên tục và rất đa dạng nên nhà nước cũng có những điều chỉnh về pháp luật cũng như các thủ tục pháp lý sao cho phù hợp. Dưới đây là các loại giấy tờ cần sử dụng trong giao dịch nhà đất:

• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
• Thông báo nộp lệ phí trước bạ.
• CMND và hộ khẩu của 2 bên (còn hạn sử dụng: CMND không quá thời hạn 15 năm và hộ chiếu không quá 10 năm kể từ ngày cấp).
• Giấy đăng ký kết hôn (trường hợp đã kết hôn) hoặc giấy chứng nhận độc thân (tình trạng đã ly hôn và độc thân), văn bản thỏa thuận về tài sản riêng chung của vợ chồng.
• Trong trường hợp có ủy quyền thì văn bản ủy quyền phải được công chứng và người được ủy quyền phải mang bản chính và giấy CMND, hộ chiếu/ sổ hộ khẩu.

Một điều đáng lưu ý là các loại giấy tờ, văn bản, hợp đồng liên quan đến việc mua bán nhà đất đều phải được chứng thực theo khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013, gồm: hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Văn bản thừa kế quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.

Xem thêm: Lưu ý về pháp lý khi cho người nước ngoài thuê nhà

Trình tự mua bán nhà đất.

• Các bên mang đầy đủ giấy tờ nêu trên đến phòng/ văn phòng công chứng để yêu cầu công chứng hợp đồng.
• Đồng thời nộp hồ sơ kê khai và đóng lệ phí trước bạ tại Chi cục Thuế cấp quận, huyện, hoặc văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất. Hai bên kiểm tra, xác nhận giấy tờ đã công chứng, tiến hành soạn thảo hợp đồng giao dịch theo yêu cầu xác nhận của các bên.
• Các bên ký tên, lăn tay vào hợ đồng, và công chứng viên công chứng hợp đồng. Đóng lệ phí công chứng và nhận bản chính hợp đồng.

Một số lưu ý khác:

Ngoài những thông tin kể trên, đối với việc mua-bán chung cư, người mua và người bán cũng cần thỏa thuận về các khoản chi phí khác ngoài tiền mua nhà và các khoản chi trong tương lai như: phí quản lý chung cư, phí dịch vụ bảo vệ, phí giữ xe, phí bảo trì, giá điện nước,...cũng như diện tích chung, riêng.

Hợp đồng cũng cần quy định rõ chủ đầu tư phải có nghĩa vụ bảo hành nhà ở chung cư trong thời hạn tối thiểu là 60 tháng kể từ ngày hoàn thành xây dựng và nghiệm thu đưa vào xây dựng. Nội dung bảo hành gồm: sửa chữa, khắc phục các sự cố hư hỏng liên quan đến các bộ phận nhà ở (sàn, tường, cầu thang,...) và cả những hệ thống phục vụ sinh hoạt (điện, nước,...)