Nhà đất tại Việt Nam: Liệu có xứng với giá tiền?

Giá nhà đất có thể tăng cao do nhiều yếu tố

Sau các cơn sốt đất trong gần 20 năm qua, bà Nguyễn Hương Tổng giám đốc Công ty Đại Phúc Land cho biết, để kiểm tra giá trị bất động sản, xét tổng thể ở mức tương đối, nhà đầu tư có thể đặt vào hệ quy chiếu tỷ lệ 40% vị trí - 30% thương hiệu nguồn lực chủ đầu tư – 30% các biến số còn lại. Phép thử này có thể đo lường giá bất động sản tăng vọt có hợp lý không và xuất phát từ nguyên nhân nào.

Để tinh được giá trị bất động sản yếu tố quan trọng nhất chính là vị trí, có thể quyết định được 35-40% giá trị tài sản. Điều này có nghĩa là nhà đất sẽ được tính hệ số giá đầu tiên là mặt tiền đường lớn rộng bao nhiêu m, có gần tiện ích nào, hay cách các trục giao thông chính bao xa. Vị trí là chuẩn mực vàng chứng minh vì sao bất động sản ở trung tâm đô thị luôn có giá rất cao nhưng vẫn không ngừng leo thang và điều này là bất biến trong mọi hoàn cảnh.

Giá đất mặt tiền tại trung tâm TP.HCM có ghi nhận lên tới 1,2 tỷ/m2

Trong khi đó, thương hiệu, uy tín của chủ đầu tư và nguồn lực (tài chính và kinh nghiệm) triển khai dự án đến đâu, có đúng cam kết hay không, có thể chiếm tỷ trọng khoảng 30% giá trị tài sản. Tiêu chí này chỉ mới xuất hiện rõ nét nhất trong 5-10 năm trở lại đây khi có nhiều nhà phát triển giàu tiềm lực tài chính, kinh nghiệm. Đây là hệ quả từ những bước tiến dài của thị trường bất động sản nhờ được tích lũy qua nhiều biến động: sốt đất, khủng hoảng, đóng băng và hồi phục. Từ khi có tiêu chuẩn này, giá trị bất động sản bắt đầu được nhìn nhận đa chiều hơn.

Tuy nhiên, 30% còn lại tạo nên giá trị bất động sản nằm ở những biến số pháp lý, cú hích hạ tầng mới, thông tin quy hoạch, giá trị từ hiệu ứng marketing... và có cả những chiêu trò buôn gian bán lận tinh vi. Những biến số này chưa có hệ số minh bạch cao, rất khó đoán định hoặc gây nhiễu loạn thị trường trong ngắn hạn.

Nhà phố cổ tại Hà Nội liệu có xứng đáng với giá tiền?

Đây cũng chính là kẽ hở tạo nên những đòn bẩy bong bóng giá bất ngờ trong những đợt sốt đất. Cơ quan chức năng đang từng bước áp dụng nhiều biện pháp tích cực làm minh bạch thị trường địa ốc nhưng phải cần rất nhiều thời gian để cải thiện tình hình.

Do đó, theo bà Hương, những yếu tố tác động đến giá bất động sản đang ngày càng phức tạp hơn. Sau những cơn sốt đất và giai đoạn hậu khủng hoảng, thị trường địa ốc lại phát triển lên một trình độ cao hơn nhưng cũng nhiễu loạn hơn. Nếu nhìn lại 15-20 năm trước, để định giá bất động sản chỉ có vị trí là yếu tố tiên quyết thì ngày nay, khái niệm này đang mở rộng và biến đổi không ngừng.

Hiện nay có rất nhiều bộ tiêu chí tạo nên giá trị nhà đất như: giá trị về vị trí, giá kỹ thuật tính trên từng m2, giá trị tiện ích, không gian sống, chất lượng xây dựng, giá trị hạ tầng, giá trị thương hiệu, marketing... Tất cả các tiêu chí này cộng lại tạo nên cơ sở tăng giá tài sản trong hiện tại và định vị tiềm năng tăng giá trong tương lai.

Giá nhà đất tại những "tuyến phố vàng" ở Việt Nam ra sao?

Tại TP.HCM thì tuyến đường Nguyễn Huệ được mệnh danh là phố đi bộ hiện đại nhất cả nước, có giá đất mặt tiền dẫn đầu TP.HCM, bình quân 1,1 tỷ đồng mỗi m2 và mức trần ghi nhận vượt ngưỡng 1,2 tỷ đồng mỗi m2.

Trong khi đó, tại Hà Nội, đất ở thuộc các tuyến phố như Hàng Ngang, Hàng Đào, Hàng Đường, Hàng Bông, Hàng Hành, Lê Thái Tổ luôn được “hét” giá từ mức 700 triệu đến 1 tỷ đồng/m2. Tuy giá cao như vậy nhưng lượng giao dịch thành công không nhiều. Thực tế vài năm gần đây, ít có giao dịch đất diễn ra trên các tuyến phố trung tâm.

Giá nhà mặt tiền tại các tuyến phố trung tâm Hà Nội dao động ở mức 700 triệu đến 1 tỷ đồng/m2

Hàng Trống, Hàng Hành là hai phố có giá đất mặt tiền ngang ngửa nhau và cùng dẫn đầu TP. Hà Nội. Giá thương lượng cao nhất ghi nhận được trong hơn 10 tháng qua lên đến 1,25 tỷ đồng mỗi m2, giao dịch thành công phổ biến ở ngưỡng một tỷ đồng mỗi m2, mức bình quân đạt 750 triệu đồng và thấp nhất khoảng 635 triệu đồng một m2.

Theo một chuyên gia BĐS, giá BĐS ở Việt Nam hiện rất cao so với khu vực, xấp xỉ gần bằng những nước có giá BĐS đắt đỏ trên thế giới. Trong khi đó, thu nhập ở những nước đó cao gấp mấy lần thu nhập ở Việt Nam.

Có thể bạn quan tâm:

Mua biệt thự triệu đô ở Việt Nam - Xu hướng mới của giới đại gia Hàn Quốc

Hà Nội: Biệt thự, liền kề có giá gần 100 triệu đồng/m2

Danh sách những dự án "khủng" quận 2- TP.HCM

Ông cho rằng, giá BĐS tại Việt Nam cao như vậy xuất phát từ nhiều nguyên nhân như: Giá đất đai đắt, các loại sắc thuế về đất đai khá cao và cách thu của Nhà nước chưa hợp lý. Có thể thấy, quá trình thủ tục hóa các dự án BĐS khá phức tạp, cồng kềnh; thời gian thường kéo dài dẫn đến chi phí khá lớn.