Những điều cần biết khi mua bán đất để tránh rủi ro

Mua bán đất là một trong những giao dịch có giá trị tài sản lớn vì vậy khi quyết định mua bán bạn cần xem xét kỹ lưỡng để tránh những rủi ro đáng tiếc xảy ra. Hãy tham khảo những điều cần biết khi mua bán đất để tránh rủi ro của YouHomes trong bài viết dưới đây nhé!

Nắm rõ thông tin chung về khu đất trước khi mua bán đất

Thông tin về khu đất là một trong những yếu tố quan trọng để giúp bạn đưa ra quyết định mua bán đất.

Thông tin về tranh chấp khu đất

Khi bạn mua bán đất thì vấn đề tranh chấp bạn phải quan tâm đến đầu tiên vì nó sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến bạn sau này trong quá trình sử dụng. Tranh chấp có 2 dạng, đó là dạng hữu hình và dạng vô hình.

• Tranh chấp hữu hình là những vụ tranh chấp lớn bạn có thể dễ dàng tìm hiểu nó quá internet, thăm hỏi địa phương, hoặc thậm chí có thể tìm thấy những thông tin tranh chấp đó trên cơ sở dữ liệu của Văn phòng công chứng.
• Tranh chấp vô hình là những tranh chấp nhỏ xung quanh khu đất ví dụ như lấn chiếm hàng rào, đường ống thoát nước,... Những tranh chấp nhỏ bạn có thể tìm hiểu thông qua những người dân địa phương sinh sống xung quanh đó. Những vụ tranh chấp "ngầm" này sẽ mất nhiều thời gian tìm hiểu hơn.

Bạn cần tìm hiểu rõ các tranh chấp để tránh trường hợp sau khi mua bán đất hoàn thành các tranh chấp mới xảy ra.

Thông tin về quy hoạch khu đất

Theo nguyên tắc, nếu những khu đất đang nằm trong khu quy hoạch thì sẽ không thể tiến hành chuyển nhượng, mua bán đất được. Vì vậy, bạn cần tìm hiểu những thông tin về quy hoạch của khu đất thật rõ ràng.

Bạn mua qua môi giới hay chính chủ đôi khi họ không cung cấp đầy đủ thông tin, thiếu trung thực về khu đất đó. Một số trường hợp ngay cả người bán cũng không nắm rõ được khu đất của mình có nằm trong khu quy hoạch hay không vì có thể do dự án quy hoạch đã bị treo cách đây quá lâu. Tra cứu thông tin qua văn phòng công chứng cũng chưa thể nắm rõ được đầy đủ thông tin của khu đất.

Vậy làm thế nào để biết khu đất có nằm trong khu quy hoạch hay không? Lúc này, bạn hãy cầm bản photo sổ đổ đến phòng địa chính, UBND xã/ phường tại địa phương hoặc phòng tài nguyên và môi trường để tìm hiểu thông tin về quy hoạch trong khu vực. Tại đây, họ sẽ tiếp nhận và cung cấp các thông tin về quy hoạch cho bạn một cách dễ dàng.

Có nhiều trường hợp khi mua bán đất nằm trong khu quy hoạch, không có đầy đủ thông tin nên khi làm hợp đồng công chứng, trả tiền xong mới phát hiện không thể làm thủ tục sang tên được.

Thông tin vay nợ thế chấp khu đất

Nếu khu đất của bạn đang trong thời gian bị thế chấp thì cần giải chấp trước khi tiến hành giao dịch mua bán đất. Những khu đất thế chấp thường có giá rất hấp dẫn vì vậy bạn cần cẩn trọng tìm hiểu về thông tin này.

Cách để bạn xác định thông tin vay nợ thế chấp của mảnh đất rất đơn giản. Ở bìa 4 (hoặc bìa 3) của sổ đỏ sẽ thấy thông tin thế chấp, hoặc đính kèm 1 tờ giấy riêng ghi thông tin thế chấp, giữa tờ này và sổ đỏ có đóng dấu giáp lai của cơ quan đăng ký đất đai. Trường hợp người bán muốn giấu thông tin thế chấp, họ sẽ gỡ tờ đó ra, khi quan sát sẽ thấy ở 1 góc, cạnh nào đó của sổ đỏ chỉ có 1 nửa dấu giáp lai, trường hợp này tuy hiếm nhưng không phải không có.

Ngoài ra, bạn có thể tra cứu thông tin này ở văn phòng công chứng, việc tra cứu này hoàn toàn miễn phí. Bạn chỉ cần mang bản photo sổ đỏ của mảnh đất đến văn phòng công chứng để nhờ họ kiểm tra giúp bạn.

Tuy nhiên, những khoản vay thế chấp ngân hàng thì dễ tìm hiểu, với những khoản vay cá nhân, vay nóng nếu người bán không trực tiếp nói thì bạn cũng khó có thể biết được. Để xác định thông tin này khá khó khăn, bạn có thể tìm hiểu qua người quen biết, người thân có thể giúp bạn giảm bớt rủi ro hơn.

Lưu ý khi tiến hành mua bán đất để tránh rủi ro

Tìm hiểu thông tin về người mua, người bán

Tìm hiểu thông tin người bán

Ngoài những thông tin về quy hoạch, thông tin về thế chấp, thông tin về tranh chấp thì bạn cần tìm hiểu thông tin quyền sở hữu đất của người bán, người bán có được quyền bán mảnh đất đó không? Theo khoản 1 Điều 167 Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai. Theo đó, có 2 trường hợp được tiến hành chuyển nhượng đất:

- Người bán là người đứng tên trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ).

- Người bán là người được ủy quyền thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất (trong trường hợp này cần có hợp đồng ủy quyền hợp pháp).

Nếu khi mua bán, trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có tên của nhiều người thì cần phải có sự đồng ý của tất cả những người đó được công nhận bằng văn bản. Khi tiến hành làm hợp đồng chuyển nhượng cần có chữ ký của những người có tên trong sổ đỏ hoặc có giấy ủy quyền cho một trong số những người có tên ký.

Ngoài ra, trong quá trình tiếp xúc với người bán bạn có thể cảm nhận được độ đáng tin và trung thực của họ, điều này sẽ giúp ích cho bạn trong việc trả giá và góp phần đánh giá được tính pháp lý.

Nếu như bạn giao dịch qua môi giới hay là một bên trung gian nào đó thì bạn cần cân nhắc tránh những bên môi giới lấy chi phí rất cao.

Tìm hiểu thông tin người mua

Đối với người mua thì đơn giản hơn, bạn chỉ cần tìm hiểu những thông tin cơ bản và cẩn thận đến bước giao tiền là có thể yên tâm được.

Lựa chọn văn phòng công chứng

Việc lựa chọn văn phòng công chứng thường do một bên đảm nhận và 2 bên cùng đến văn phòng công chứng để tiến hành giao dịch.

Sang tên hay tiến hành giao dịch tại văn phòng công chứng sẽ giúp bên mua và bên bán tiết kiệm thời gian hơn, hạn chế được những khâu rườm rà trong quá trình làm giấy tờ bởi những giấy tờ đều có sẵn. Thực hiện giao dịch ở các văn phòng công chứng còn giúp bạn tiết kiệm được chi phí hơn so với bạn tự làm hoặc thông qua luật sư.

Văn phòng công chứng liên kết với văn phòng đăng ký đất đai dễ dàng hơn những nơi khác. Vì vậy, bạn có thể đến đây để làm hợp đồng chuyển nhượng, đặt cọc, các thủ tục liên quan đến pháp lý vì tại đây họ sẽ cung cấp những thông tin cần thiết để bạn thực hiện giao dịch một cách thuận tiện nhất.

Lưu ý khi đặt cọc mua bán đất

Theo Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, đặt cọc là một biện pháp bảo đảm để giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

Theo khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự quy định:

- Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền;

- Nếu bên đặt cọc (bên mua) từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc;

- Nếu bên nhận đặt cọc (bên bán) từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Khi tiến hành đặt cọc cần có một bên làm chứng và lập thành văn bản, thường được diễn ra tại văn phòng công chứng. Hợp đồng đặt cọc là một trong những hợp đồng quan trọng nhất vì nó là hợp đồng đầu tiên được ký kết giữa người mua và người bán vì vậy hãy nhờ luật sư hoặc người có kinh nghiệm giúp để đảm bảo quyền lợi cho mình.

Không ít trường hợp vì không xem kỹ hợp đồng hoặc mới xem qua bản photo sổ đỏ chưa kiểm tra kỹ đã đặt cọc nên đã gặp những rủi ro đáng tiếc. Do vậy, khi tiến hành hợp đồng đặt cọc bạn phải tìm hiểu kỹ và nhờ người có kinh nghiệm giúp để tránh các trường hợp xấu xảy ra.

Không nên mua bán với giấy tờ viết tay

Nhiều trường hợp mua bán đất của người quen vì tin tưởng đối phương nên sử dụng giấy tờ viết tay mà không thông qua văn phòng công chứng, điều này tiềm ẩn rất nhiều rủi ro. Cho nên khi mua, bạn cần đến phòng công chứng, được thực hiện bằng văn bản có chữ ký, đóng dấu của các công tố viên tại phòng công chứng để đảm bảo về mặt pháp lý.

Bài viết trên là một số điểm cần lưu ý trong quá trình mua bán đất, hi vọng những thông tin trên sẽ giúp các bạn mua bán đất thuận lợi và dễ dàng. Chúc các bạn thành công!