“Vùng đáy đã qua, thị trường bất động sản đang có diễn biến tích cực”

Đánh giá về thực trạng chung thị trường bất động sản, ông Bùi Ngọc Đức, Tổng Giám đốc Tập đoàn Đất Xanh cho rằng, khó khăn nhất đã qua, vùng đáy đã qua và thị trường đang có diễn biến tích cực. Sức hấp thụ của thị trường dù chưa đạt kỳ vọng như 2020-2021, nhưng đã dần gia tăng…

Tại Tọa đàm “Tháo gỡ vướng mắc về pháp lý cho bất động sản” do Báo Người Lao Động tổ chức, ông Bùi Ngọc Đức, Tổng Giám đốc Tập đoàn Đất Xanh cho rằng, suốt một năm qua không chỉ Đất Xanh mà các doanh nghiệp khác cũng gặp rất nhiều khó khăn. Trong đó chủ yếu là vướng mắc pháp lý.

“Gần như mỗi lần đi kiến nghị, chúng tôi cũng đặt câu "cầu khẩn" lên đầu rồi sau đó liệt kê những khó khăn. Tại sao chúng ta nói đến vấn đề pháp lý, thủ tục thường xuyên… vì nó ảnh hưởng rất nhiều đến sự sống còn của doanh nghiệp. Và tại sao doanh nghiệp lại phải sử dụng đến cách "cầu khẩn" dù pháp luật không dùng từ này, có nghĩa là pháp luật vướng quá nhiều”, ông Đức nói.

Theo ông Đức, về cá nhân Tập đoàn Đất Xanh, trong thời gian qua gặp nhiều vướng mắc. Cụ thể nhất là dự án ở Đồng Nai đang vướng các quy trình, thủ tục liên quan đến một khâu cập nhật biến động đất đai. Dự án này Đất Xanh mua từ năm 2019. Đến 2020, quy định pháp luật liên quan có hiệu lực. Theo đó, Đất Xanh đã triển khai đầy đủ thủ tục từ giấy phép chủ trương đầu tư, đến khi có đất ở lại vướng tiếp thủ tục đăng ký cập nhật biến động đất. Ông Đức cho biết, Đất Xanh liên tục phải cứ loay hoay hoàn thành thủ tục.

Theo lãnh đạo Đất Xanh, điều đáng nói là đất này doanh nghiệp mua lại dự án, quy định về công tác đền bù lại có hiệu lực sau. Nhưng doanh nghiệp trước đây bỏ qua thủ tục này, địa phương cũng bỏ không. Do đó, Đất Xanh phải nhiêu khê hoàn thành công đoạn này.

“Để đăng ký biến động, chúng tôi phải lo hết phần công chứng với các hộ dân cũ, phải tiến hành thủ tục hủy các nội dung đền bù cũ… nhưng người dân lại không chịu đi hủy công chứng đền bù. Còn đơn vị công chứng cũng không chịu làm vì cho rằng họ không liên quan….

Cuối cùng, chúng tôi loay hoay 1-2 năm chỉ dành cho đăng ký biến động sử dụng đất nông nghiệp. Tôi cho rằng chúng ta áp dụng luật nhưng lại mang tính địa phương cao, điều này đã gây cản trở cho doanh nghiệp”, lãnh đạo Đất Xanh nói.

Vậy làm sao cho đúng pháp luật là câu hỏi rất khó cho doanh nghiệp. Việc này, ảnh hưởng lớn không chỉ với lĩnh vực bất động sản mà cả môi trường đầu tư tại Việt Nam.

Về thực trạng chung thị trường bất động sản, ông Đức cho rằng, khó khăn nhất đã qua, vùng đáy đã qua và thị trường đang có diễn biến tích cực. Sức hấp thụ của thị trường dù chưa đạt kỳ vọng như 2020-2021, nhưng đã dần gia tăng…

Ông Ngô Đức Sơn, Tổng giám đốc Công ty Cổ phần DRH Holdings cho rằng, vướng mắc pháp lý bất động sản chiếm tới khoảng 80% khó khăn. Bởi bản thân các nhà phát triển dự án đều lường được những khó khăn và đã tính con đường để vượt qua nhưng riêng khó khăn về chính sách như pháp lý đầu tư nhưng pháp lý cho thị trường bất động sản thì doanh nghiệp không tính được…

Ông Sơn đưa ra một phép tính nhỏ về vấn đề thiệt hại của doanh nghiệp. Theo ông Sơn, điều này giống như một sơ đồ 4-3-3 trong bóng đá. Cụ thể, doanh nghiệp phát triển một dự án khoảng 30% vốn tự có, 30% huy động từ khách hàng và 40% sử dụng vốn vay. Giả sử 40% vốn vay ngân hàng mà dự án bị đình trệ trong 5 năm do pháp lý, chính sách chồng chéo, sẽ gây thiệt hại rất lớn.

Vốn vay từ ngân hàng hoặc trái phiếu, với chi phí bình quân 15% vốn thì mỗi năm sẽ thiệt hại 6% và trong vòng 5 năm kẹt dự án không triển khai được, doanh nghiệp sẽ bị lỗ 30% và đây cũng chính là phần vốn đầu tư ban đầu của doanh nghiệp.

Như vậy, doanh nghiệp chỉ còn lại 30% huy động của khách hàng, dù đã có dự án được cấp phép nhưng chỉ kẹt 5 năm công tác tính tiền sử dụng đất.

Theo ông Sơn, trước đây DRH bán căn hộ chỉ 30 triệu đồng/m2, trong khi hiện tại dự án bên cạnh bán 50 triệu đồng/m2. Do đó, doanh nghiệp phải đền bù cho khách hàng đã mua dự án, số tiền tương tự. Như vậy, nếu tính theo sơ đồ bóng đá thì doanh nghiệp đã thua hàng tiền vệ; thua tiếp hàng tiền đạo là vốn vay… nên bài toán của doanh nghiệp ở hiện tại là rất khó.

“Nói như vậy, không phải hoàn toàn đổ lỗi hết cho chính sách. Chúng tôi đánh giá cao nỗ lực của các sở, ban ngành trong tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp”, ông Sơn nhấn mạnh.