Phải chăng bất động sản Đông Anh sẽ tăng giá trong tương lai ?

Trao đổi bên lề một cuộc họp báo mới đây, ông Dương Đức Hiển, Giám đốc bộ phận kinh doanh nhà ở miền Bắc và miền Trung của Savills Việt Nam, cho rằng nhìn về tương lai, cùng với hạ tầng kết nối ngày càng hoàn thiện, số lượng nhà đầu tư đổ về Đông Anh ngày càng tăng lên, bất động sản khu vực này có cơ sở để tăng giá. Đất nền bốn khu vực Hoài Đức, Gia Lâm, Đông Anh, Thanh Trì rơi vào cơn sốt sau khi có thông tin lên quận vào năm 2020. Tuy nhiên, thị trường của mỗi khu vực lại không giống nhau.

Ông dự báo như thế nào về tương lai của những khu vực này?

Ông Dương Đức Hiển: Trong 10 năm qua, định hướng phát triển của thành phố Hà Nội là về phía tây với sự đầu tư, thay đổi rất lớn về cơ sở hạ tầng khu vực này. Cùng với đó, sự xuất hiện của hàng loạt các dự án bất động sản, thu hút một lượng lớn các nhà đầu tư đổ về khu vực này là minh chứng cho thấy, phía tây Hà Nội là một điểm đến hấp dẫn, giàu tiềm năng. Tuy nhiên, sau hơn 10 năm, thị trường Hà Nội lại đang chứng kiến xu hướng dịch chuyển mới về khu Đông của nhiều nhà đầu tư và khách hàng.
Nghiên cứu mới đây của Savills cho thấy, vài năm trở lại đây thị trường ghi nhận nhiều đại gia lớn trong ngành bất động sản đầu tư vào phía đông như Vingroup, Eurowindow, MIK Group, Sunshine… Cơ sở hạ tầng là mấu chốt giúp cho thị trường bất động sản khu Đông phát triển trong thời gian gần đây.

Điển hình như Đông Anh, khu vực cách trung tâm Hà Nội một cây cầu, cũng là khu vực đang có nhiều kế hoạch xây dựng hệ thống cầu, đường kết nối khác. Khi những cây cầu này đi vào hoạt động, khoảng cách đi từ Đông Anh vào Hà Nội sẽ càng gần hơn. Hiện nay, nhiều nhà đầu tư đã và đang trong giai đoạn nhắm Đông Anh là khu vực để triển khai một số dự án quy mô lớn.

Ông Dương Đức Hiển, Giám đốc bộ phận kinh doanh nhà ở miền Bắc và miền Trung của Savills Việt Nam.
Một luồng ý kiến khác thì cho rằng, trong thời gian tới, số lượng nhà đầu tư về khu vực này sẽ tăng lên, số lượng người về Đông Anh sinh sống sẽ gia tăng. Đặc biệt, nơi này sẽ hình thành khu vực thứ hai của người Hàn Quốc sinh sống tại Hà Nội. Điều này là xu hướng tất yếu khi thời gian vừa qua chúng ta đã đón nhận những làn sóng đầu tư từ nước ngoài.Tất cả những yếu tố trên cho thấy, nếu nhìn ở tương lai, bất động sản Đông Anh hoàn toàn có cơ sở tăng giá.

Cùng với khu vực Đông Anh, khu vực phía tây Hà Nội, trong đó có Hoài Đức, một phần các quận Hà Đông, nam và bắc Từ Liêm về bản chất vẫn đang phát triển và đương nhiên giá trị sẽ có đột biến nếu có bất kỳ yếu tố nào xảy ra.
Gần đây, Savills cũng nhận được các thông tin xu hướng nhà đầu tư hướng về căn hộ có thể xem được các giải đua công thức 1. Đó là thông tin hữu ích đối với thị trường bất động sản phía tây. Bởi khách hàng đều hiểu được tầm quan trọng, cũng như sự ảnh hưởng của giải đua Công thức 1 đối với thị trường bất động sản là rất lớn. Nhiều nhà đầu tư kỳ vọng, những căn hộ ở những dự án có view xem được các giải đua sẽ dễ cho thuê hoặc bán.Ở nhiều quốc gia, nếu tổ chức tốt các giải đua Công thức 1, thì hoàn toàn có thể thu hút tốt sự quan tâm của khách du lịch và cả các công ty, tập đoàn lớn. Bởi giải đua không chỉ là đường đua mà còn là hoạt động quảng cáo, dịch vụ, thương mại của mỗi quốc gia.

Rõ ràng Đông Anh có tiềm năng. Ông nhìn nhận thế nào về thông tin “cò” thổi giá đất tại đây tăng 50%?

Trong ba năm gần đây, khoảng thời điểm đầu năm nào cũng có những cơn sốt nhẹ và đất ở những khu vực đang phát triển cũng được đánh giá tốt hơn. Bên cạnh những khu vực sốt đất thực nhờ thấy được tiềm năng thì cũng có những khu vực sốt do yếu tố thị trường là những nhà đầu cơ, những đối tượng, cò đất thổi giá trục lợi. Về chiến lược lâu dài, giá trị bất động sản khu vực nào cũng có, nhưng phải nhìn nhận là đầu tư trung hạn hay dài hạn.Đất nền đương nhiên là một sản phẩm đầu tư dài hạn, có thể phải xây dựng, quản lý trong tương lai. Một nhà đầu tư một mảnh đất nhưng có thể đến 20 năm sau họ mới quay lại xây dựng cho con cái. Chuyện đầu tư ngắn hạn lướt sóng thu lợi là câu chuyện xảy ra từ 10 năm trước. Hiện nay, chúng ta có thể thấy thị trường bất động sản đang phát triển rất nhanh nhưng ở một số phân khúc. Thị trường phát triển đến đâu thì các yếu tố tham gia thị trường trưởng thành đến đó. Giá chỉ có thể đẩy lên rất cao khi nguồn cung quá khan hiếm hoặc lượng cầu quá cao.

Ví dụ như ở Đông Anh. Trên con đường chính chỉ có bấy nhiêu đất, những người đã mua thì mua được rồi, còn những người đang có nhu cầu mà không mua được thì chắc chắn người bán sẽ đưa ra một mức giá không liên quan đến mức giá người ta đã mua trước đó. Lúc này câu chuyện lại nhìn ở góc độ “nói thách”. Ngoài ra, giá trị bất động sản trên một con đường, khác nhau ở chỗ lô góc hay lô thường. Ở lô góc đương nhiên tính thương mại cao nên chắc chắn sẽ đắt hơn lô thường, ở các lô thì lại khác nhau ở người bán.

Đất nền Đông Anh một lần nữa rơi vào cơn sốt sau thông tin lên quận.

Theo ông, trách nhiệm của các nhà đầu tư trước hệ quả của những lần sốt đất ảo là gì?

Đúng là bên cạnh trách nhiệm của đơn vị quản lý thì vẫn là trách nhiệm của nhà đầu tư. Bởi nếu đã đầu tư thì phải tìm hiểu xác minh xem thông tin đó có đúng hay không. Hiểu biết của đa số nhà đầu tư hiện nay vẫn là tâm lý "bầy đàn", nghe ngóng mà thiếu tìm hiểu cơ sở thực tế mới dẫn đến sai lầm. Hơn nữa, nhiều người còn không hiểu về giá cả, về xu hướng và nhu cầu đầu tư. Chẳng hạn, một người đi mua đất thì những người khác lại bị thôi thúc bằng chiêu thức “hứa góp vốn”, dẫn đến hiệu ứng dây chuyền, một người thua lỗ thì nhiều nhà cùng lỗ.Thời gian qua chúng ta cũng thấy, nhiều nhà đầu tư đã quan tâm đến khách hàng của họ. Nếu như trước đây, khi chủ đầu tư mở bán thì chỉ mong muốn bán được sản phẩm càng nhanh càng tốt. Còn hiện nay, trước khi mở bán chủ đầu tư thường phân tích khách hàng của họ, kỳ vọng hoặc nhắm đến đối tượng khách hàng tiềm năng có nhu cầu sử dựng thực. Đặc biệt, một dự án mở bán họ kỳ vọng khách hàng nhu cầu thực chiếm 65 - 70%.

Nói chung, với các nhà đầu tư dù lớn hay nhỏ thì trước khi mua hàng cũng cần phải tìm hiểu, phán đoán về loại hình, diện tích, hướng nhìn của sản phẩm căn hộ định mua hoặc khả năng tăng giá của đất nền ra sao. Những nhà đầu tư thông minh, không theo tâm lý đám đông đương nhiên sẽ đem về lợi nhuận.
Theo báo cáo thị trường bất động sản Hà Nội quý 1-2019 của CBRE Vietnam, trong ba tháng đầu năm, thị trường tiếp tục chuyển dịch ra xa các khu vực truyền thống. Trong khi khu phía tây vẫn tiếp tục chiếm tỷ trọng cao nhất trong tổng nguồn cung thì tại khu vực ngoại thành ở phía đông và phía nam ghi nhận sự hình thành các khu đô thị mới. Khoảng 86% nguồn cung mở bán trong quý vừa qua đến từ các dự án ở phía đông, trong khi đó các dự án phía tây thành phố chỉ chiếm 3,7%.
Bên cạnh đó, cùng với sự mở rộng của nguồn cung tới các khu vực mới, thị trường thứ cấp cũng đón nhận một số thay đổi đáng kể về giá biệt thự trung bình tại các khu vực mới như Hà Đông, Gia Lâm, Hoài Đức và Long Biên. Các dự án nhà ở gắn liền với đất tại khu vực này đang có xu hướng tăng nhờ có sự xuất hiện của các chủ đầu tư danh tiếng cùng với các dự án có chất lượng cao và cơ sở hạ tầng khu vực xung quanh được cải thiện.