Pháp luật có đảm bảo thì thị trường mới phát triển bền vững

Tại Diễn đàn Bất động sản 2019 chủ đề “Xu hướng đầu tư” ngày 16/5, GS. Đặng Hùng Võ cho biết, kể từ thời điểm phục hồi lànăm 2014 đến nay, thị trường bất động sản (BĐS) đã phát triển mạnh ở nhiều phân khúc như: BĐS nhà ở, BĐS nghỉ dưỡng, BĐS công nghiệp... Tuy nhiên trong quá trình phát triển, mỗi phân khúc đã và đang đối mặt với nhiều hạn chế của Luật Đất đai 2013.

Thị trường bất động sản đang có nhiều tiềm năng phát triển nhưng đang có biểu hiện thiếu bền vững do rủi ro pháp luật quá lớn.

Mở rộng quyền sử dụng đất ở cho người nước ngoài

Cụ thể, tại phân khúc BĐS nhà ở, các dự án mới vẫn đang triển khai dựa trên quan hệ cung – cầu đối với từng nhóm BĐS được phân định theo giá. Nhóm BĐS nhà ở giá thấp, trong đó có nhà ở xã hội, đang gặp khó khăn về nguồn tín dụng ưu đãi sau khi gói 30.000 tỉ đồng đã kết thúc. Tình hình này đặt ra yêu cầu cần xem lại để điều chỉnh các chính sách nhà ở xã hội, chuyển từ cơ chế Nhà nước bao cấp một phần sang cơ chế gải quyết bằng thị trường.Ông Võ dẫn chứng mới đây, một dự án lớn của một chủ đầu tư có tiếng đưa ra thị trường căn hộ có giá trung bình với gói tài chính vay dài hạn. Người thu nhập thấp có đủ khả năng thanh toán dài hạn. Đáng chú ý, đất đai cho các dự án này đều là đất giao để đổi lấy hạ tầng theo phương thức xây dựng-chuyển giao (BT). “Đây là một gợi ý đổi mới chính sách nhà ở cho người có thu nhập thấp. Nhà đầu tư dự án BT cần trình đồng thời dự án phát triển trên đất được đổi, trong đó ưu tiên sử dụng vào mục đích an sinh xã hội”, GS. Võ đề xuất.
Đối với các dự án nhà ở cao cấp đang hướng đến đối tượng khách hàng nước ngoài, theo ông Võ, mặc dù các chính sách nhà ở cho người nước ngoài đã được nới lỏng nhưng thực tế việc phát triển đang không đạt được kỳ vọng như Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS (2014) đã đặt ra.Trên thực tế, các hiệp định thương mại tự do đang triển khai và dòng đầu tư FDI đang hướng mạnh vào Việt Nam, nhưng giao dịch nhà ở của người nước ngoài gần như không đáng kể.
Xét về nguồn cầu nhà ở cho người nước ngoài, ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội, cho rằng nguồn cầu của các nhà đầu tư bất động sản nước ngoài nhất là khách mua cá nhân tăng nhanh, đến từ các nước Hong Kong, Malaysia… Với nhu cầu cao như vậy thì hạn mức 30% tại các dự áncăn hộ đạt được rất nhanh ở các dự án cao cấp, cảm giác nguồn cung chưa đáp ứng được nhu cầu. “Chúng tôi đề xuất các cơ quan chức năng cân nhắc lại điều chỉnh này để đáp ứng nhu cầu nhà đầu tư nước ngoài”, ông Matthew Powell đề xuất.

Còn theo GS. Võ, lời giải duy nhất là phải sửa đổi Luật Đất đai 2013 theo hướng mở rộng quyền sử dụng đất ở đối với cá nhân người nước ngoài khi được mua nhà ở tại Việt Nam. Ở một khía cạnh khác, theo quy định tại Điều 62 của Luật Đất đai 2013, các dự án FDI phát triển BĐS nhà ở thương mại không được Nhà nước thu hồi đất để giao, cũng không thể nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ hộ gia đình, cá nhân trên thị trường (theo quy định tại Nghị định 43/2014/NĐ-CP). Do đó, các dự án chỉ còn một cửa duy nhất là nhận chuyển nhượng dự án từ các nhà đầu từ trong nước (M&A). Giải pháp tiếp theo là phải sửa Điều 62 nói trên để mọi dự án FDI đều thuộc diện được Nhà nước thu hồi đất.

Tăng thời hạn sử dụng đất cho bất động sản du lịch

Cùng với bất động sản nhà ở cho người nước ngoài, phân khúc bất động sản du lịch nghỉ dưỡng cũng đang gặp phải những vướng mắc liên quan đến thời hạn sử dụng đất. Điều này đã phần nào gây trở ngại đến sự phát triển của phân khúc này, dù đây là phân khúc tăng cung khá mạnh trong suốt năm năm qua.
GS. Võ cho rằng, để thu hút mạnh mẽ các nhà đầu tư cá nhân vào các dự án BĐS du lịch, thời hạn sử dụng đất cho loại hình này phải được lâu dài. Trong khi đó, theo Luật Đất đai 2013 thì thời hạn sử đụng đất chủ yếu là 50 năm, lâu nhất là 70 năm. Thực tế này dẫn đến thực trạng nhiều địa phương “lách luật” giao đất ở được sử dụng lâu dài để phát triển bất động sản du lịch. “Hoàn cảnh này đã tạo nên ngữ cảnh không bình thường trong thực thi pháp luật”, GS. Võ cho biết.

Chính vì vậy, để thực hiện nhiệm vụ đưa kinh tế du lịch thành ngành kinh tế mũi nhọn, theo ông Võ đề xuất sửa Luật Đất đai 2013 theo hướng nhà đầu tư dự án bất động sản du lịch được lựa chọn chế độ sử dụng đất lâu dài hoặc có thời hạn.
Ngoài ra, đối với phân khúc bất động sản công nghiệp đã có những dấu hiệu khởi sắc trong khoảng hai năm gần đây và được dự báo có nhiều tiềm năng trong thời gian tới, GS. Võ đề xuất cần sửa đổi Luật Đất đai 2013 theo hướng luật hóa một số chính sách quan trọng quy định tại Nghị định số 82/2018 của Chính phủ để phát triển bất động sản công nghiệp. “Nhìn lại toàn bộ thị trường bất động sản hiện tại, tiềm năng phát triển là rất dồi dào, nhưng đang có biểu hiện thiếu bền vững do rủi ro pháp luật quá lớn. Do đó cần sửa đổi nhiều luật, trong đó sửa đổi Luật Đất đai 2013 đóng vai trò đặc biệt quan trọng”, GS. Võ nhấn mạnh.