Vẫn còn nhiều vấn đề nhức nhối trong luật đất đai

Luật Đất đai 2013 bắt đầu có hiệu lực từ ngày 1/7/2014. So với Luật Đất đai 2003, Luật 2013 có nhiều điểm mới, quy định cụ thể các nội dung liên quan đến quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, cũng như công tác quản lý nhà nước về đất đai. Tuy nhiên, sau 4 năm triển khai thực hiện, Luật Đất đai 2013 đã bộc lộ một số bất cập, ảnh hưởng đến sự phát triển của thị trường bất động sản.

Đánh giá về những bất cập của Luật Đất đai 2013, GS. Đặng Hùng Võ cho rằng, Luật 2013 có một số quy định bó hơn Luật 2003. Ví dụ, đối với doanh nghiệp tiếp cận đất ở, Luật 2013 bắt buộc chỉ được sử dụng theo thời hạn dự án. Doanh nghiệp muốn xây dựng nhà ở cho thuê phải thuê đất nhà nước chứ không được dùng đất của mình để thực hiện dự án. Ràng buộc này đã thu hẹp phạm vi phát triển phân khúc cho thuê, gây bất lợi cho thị trường.
“Một doanh nghiệp muốn xây dựng nhà ở cho công nhân tại các khu công nghiệp không còn “cửa” vì chỉ được sử dụng có thời hạn, không thể tiếp cận đất vô thời hạn. Trong khi đó, Luật 2003 mở hơn, cho phép tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất ở để thực hiện theo ý định của mình”, ông Võ nhận định và cho rằng cần phải “mở” lại quy định này như trước đây.

GS. Đặng Hùng Võ cho rằng Luật Đất đai 2013 có nhiều ràng buộc gây bất lợi cho thị trường bất động sản.
Theo ông Võ, Luật Đất đai 2013 không đảm bảo tính đồng bộ với hệ thống luật pháp nói chung, kể cả từ Hiến pháp, cho tới các luật tiếp theo như Luật Nhà ở 2014, Luật kinh doanh bất động sản 2014, Luật Lâm nghiệp 2017, Luật quản lý sử dụng tài sản công 2017.
Vị giáo sư này chỉ ra một điều trong Luật Đất đai 2013 mà ông cho là vi hiến. Đó là, đối với dự án treo cho gia hạn 24 tháng, sau 24 tháng nếu vẫn treo thì Nhà nước tịch thu đất và tài sản trên đất. Theo ông, đối với đất đai có thể thu hồi vì thuộc sở hữu toàn dân nhưng tài sản trên đất thì không thể tịch thu bởi Hiến pháp đã quy định, Nhà nước không quốc hữu hóa bất kỳ tài sản của một ai nếu như tài sản đó hình thành hợp pháp.
“Cần phải sửa, xử lý các dự án treo theo hướng khác, cách tốt nhất là quay trở lại giải pháp mà Nghị quyết 19 đưa ra. Nhiều nước tính theo thuế, nhưng ở Việt Nam luật thuế không đồng bộ với luật đất đai. Do đó, tôi cho rằng, có thể xử phạt bằng tài chính với mức độ cao sẽ giải quyết tốt vấn đề hơn”, ông Võ đề xuất.
So sánh với một số luật khác, ông Võ cho rằng những luật này cũng cởi mở hơn so với Luật Đất đai 2013. Cụ thể, trong Luật Nhà ở 2014, người nước ngoài có quyền khá lớn trong tiếp cận nhà ở tại Việt Nam, không chỉ để ở mà còn để kinh doanh. Trong khi đó, Luật Đất đai 2013 không thể hiện được điều gì liên quan đến việc người nước ngoài tiếp cận nhà ở tại Việt Nam.

Luật Lâm nghiệp cũng đưa ra cơ chế tiến bộ, đó là cộng đồng dân cư là một chủ sử dụng đất đối với tất cả các loại rừng. Nhưng Luật Đất đai 2013 “bó” lại, quy định cộng đồng dân cư chỉ được tiếp cận các loại “rừng thiêng, rừng ma”.

Ngoài ra, nguyên Thứ trưởng Bộ TN-MT cho biết, khoảng trống lớn nhất của Luật Đất đai hiện nay là câu chuyện biến vốn đất đai thành vốn tài chính. “Tôi cho là khâu yếu nhất của Luật Đất đai 2013 chưa làm được điều thực tế đang cần. Cơ chế đổi đất lấy hạ tầng (BT) đã được bình luận rất nhiều, thế nhưng điểm lại thì Luật Đất đai mới chỉ có quy định về thẩm quyền giao đất BT chứ không có quy định nào về thẩm định giá trị đất. Trong khi cái chúng ta cần là giá trị, ai là người kiểm toán kỹ thuật, giá trị tài chính công trình mà nhà đầu tư đang làm... thì luật không thể hiện được. Đây là lỗ hổng lớn dẫn tới bê trễ trong quản lý các dự án BT hiện nay”, ông Võ đánh giá.

Một điểm nữa mà ông Võ cũng cho là vi hiến, là Luật Đất đai 2013 thể hiện không đúng ý tưởng của Hiến pháp. Trong Hiến pháp có câu “Nhà nước thu hồi đất trong trường hợp thật cần thiết để thực hiện mục đích quốc phòng, an ninh, phát triển kinh tế xã hội, vì lợi ích quốc gia”. Luật Đất đai 2013 cũng đưa ra quy định 61, 62, thu hồi đất theo mục đích quốc phòng, an ninh.

Tuy nhiên, nếu phân tích kỹ, quy định này chỉ mới đưa ra định nghĩa về sử dụng đất quốc phòng, an ninh, công cộng... chứ không định nghĩa đối với việc sử dụng đích vì lợi ích quốc gia. Theo ông Võ, không có cơ sở gì để triển khai quy định 61, 62 khi chỉ định nghĩa về thu hồi đất. Quay trở lại Luật Đất đai 2003, sử dụng đất vì lợi ích quốc gia chỉ là xây dựng trụ sở cơ quan nhà nước, đất đai sử dụng cho các công trình sự nghiệp công. Nếu không định nghĩa mà chỉ đưa ra hàng loạt dự án nào thu hồi đất vì lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng sẽ dẫn tới mâu thuẫn pháp luật. “Đó không phải là phương pháp xây dựng pháp luật đúng, có thể nói là bừa bãi”.

"Việc gộp các loại hình vì mục đích quốc phòng, an ninh và phát triển kinh tế xã hội vào một phương thức là bất hợp lý".Ông Trần Ngọc Hùng, Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam, cũng đồng quan điểm, cho rằng cụm từ “phát triển kinh tế xã hội” đang có nhiều ý kiến khác nhau do các bản Hiến pháp trước đây không có loại hình dự án này. Khi trình dự thảo Hiến pháp năm 2013, Chính phủ trình Quốc hội đã thuyết minh điều này “rất cần thiết” để đẩy mạnh tiến độ đền bù giải phóng mặt bằng, tạo quỹ đất phục vụ mục tiêu phát triển kinh tế, nhưng chỉ trong trường hợp cần thiết do luật định.

Theo ông Hùng, khi cụ thể hóa điều này trong Luật Đất đai, ý nghĩa của cụm từ “trong trường hợp thật cần thiết” và vì lợi ích quốc gia đã không còn đảm bảo cả hình thức và nội dung. Cụ thể, tại Điều 62 Luật Đất đai 2013 quy định, Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng trong các trường hợp: thực hiện các dự án quan trọng quốc gia do Quốc hội quyết định chủ trường đầu tư mà phải thu hồi đất; thực hiện các dự án do Chính phủ quyết định đầu tư mà phải thu hồi đất (liên quan đến dự án công nghiệp, khu kinh tế, khu đô thị mới; dự án trụ sở cơ quan các công trình di tích lịch sử, phúc lợi xã hội...)

Đối với hai trường hợp này, “sự cần thiết vì lợi ích quốc gia” là khá rõ, nhưng đến điểm 3 thì quy định một cách hết sức rộng rãi bao gồm toàn bộ tất cả các loại hình dự án và có nhiều loại “không thuộc loại cần thiết”, cũng như không hoàn toàn vì lợi ích quốc gia, công cộng như cụm công nghiệp, khu sản xuất chế biến, khu dân cư nông thôn chỉnh trang đô thị...“Đây là đối tượng thu hồi đất gây nhiều lãng phí thất thoát, tham nhũng, khiếu kiện nhất”, ông Hùng nhấn mạnh.
Cũng theo ông Hùng, việc gộp các loại hình vì mục đích quốc phòng, an ninh và phát triển kinh tế xã hội vào một phương thức là bất hợp lý. Nếu vì lợi ích quốc phòng, an ninh công cộng thì người dân ủng hộ và ít có phản ứng, nhưng thu hồi sử dụng đất vì phát triển kinh tế xã hội trong đó có kinh tế, xã hội của cá nhân gia đình mà cũng bị gộp chung vào một điều là không phù hợp.
Do đó, vị Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam đề xuất, cần sửa đổi các điều của Luật Đất đai 2013 trên cơ sở cần có tiêu chí thế nào là thật sự cần thiết và vì lợi ích cộng đồng mới được đưa vào diện thu hồi đất để tránh tình trạng chiếm đoạt lợi ích của các hộ gia đình bị thu đất để giao cho chủ đầu tư khác nhằm kinh doanh kiếm lời.

Về vấn đề bồi thường đất khi Nhà nước thu hồi, theo ông Hùng, là vấn đề nổi cộm, gây khiếu kiện nhiều nhất, gây bức xúc trong dư luận, nhất là các dự án phát triển kinh tế - xã hội, đặc biệt là dự án nhà ở để bán.Ông Hùng cho rằng, nếu đền bù một cách bắt buộc “theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do UBND cấp tỉnh Quyết định” quy định tại Điều 74 khoản 2 Luật Đất đai 2013 (thường thấp hơn nhiều so với giá thị trường) cho các dự án phát triển kinh tế, đặc biệt là dự án nhà ở và công trình sản xuất kinh doanh, để chủ đầu tư được giao đất, được ăn chênh lệch địa tô lớn là không phù hợp.