Nguyên nhân nhà đất tại Dĩ An (Bình Dương) tăng giá chóng mặt

Giá biến động tăng mạnh

Mục sở thị thị trường Bình Dương mới đây, chúng tôi nhận thấy mặt bằng giá đất thổ cư, nhà phố xây sẵn ghi nhận mức giá tăng khoảng 15-20% trong vòng một năm, riêng các dự án đã có sổ đỏ mức tăng đạt từ 25-30%/năm. Nếu lấy mốc từ 3 năm trở lại đây, đất nền tại Dĩ An, Bình Dương có biên độ tăng giá từ khoảng 60-100% (tùy dự án).

Theo ghi nhận, từ khoảng đầu năm 2019 đến nay, mức tăng giá trên thị trường thứ cấp có phần “chững lại”, mức tăng chỉ ổn định ở các dự án đã có pháp lý đầy đủ, trong khi các dự án đất nền chưa ra được sổ, biên độ tăng chậm hơn.

Những dự án KDC hạ tầng đã hoàn chỉnh, có sổ riêng từng căn/nền giá ghi nhận biến động tăng nhanh.

Tìm hiểu thực tế cho thấy, giá đất tại Dĩ An đã có sự biến động khá mạnh trong những năm qua. Đất tại khu vực trung tâm thị xã Dĩ An hiện dao động từ 60-90 triệu đồng/m2 (cách đây 2 năm thì chỉ khoảng từ 30-50 triệu đồng/m2).

Trong đó, giá đất tăng mạnh diễn ra quanh ngã tư 550 tại Dĩ An. Đầu năm 2018, giá đất mặt tiền DT 743 trong bán kính 500m quanh ngã tư 550 rơi vào khoảng 30 triệu đồng/m2. Đến đầu tháng 6/2019 giá đất tại đây đã chạm ngưỡng 45 - 60 triệu đồng/m2 (tùy vị trí). Đặc biệt, tại khu vực quanh Vincom Plaza hiện cũng giao dịch với mức giá 45-60 triệu đồng/m2, tăng gấp rưỡi cùng kì năm trước.

Trong khi đó, một số khu lân cận gần trung tâm như P.Đông Hòa, P.Dĩ An, P.Tân Đông Hiệp, P.An Bình… có mức giá từ 35-38 triệu đồng/m2. Mức này cũng đã tăng khoảng 7-8 triệu đồng/m2 so với thời điểm đầu 2018.

Một số khu vực xa hơn thì giá đất nền dao động từ 20-28 triệu đồng/m2 (tùy đất dự án hoặc đất của dân). Nếu so với cách đây một năm, mức giá này cũng đã tăng ít nhất 15%/năm.

Mức tăng giá này ghi nhận ở các dự án đã mở bán cách đó 1-2 năm, hiện tại thị trường nơi đây cũng “chung cảnh” như thị trường Tp.HCM: Nguồn cung mới chào bán khá khan hiếm. Chính sự khan hiếm này cũng là một phần nguyên nhân khiến giá BĐS liền thổ nơi đây biến động tăng cao trên thị trường thứ cấp.

Tại khu vực gần trung tâm thị xã hiện chỉ xuất hiện một vài dự án nhà phố xây sẵn và căn hộ chung cư với số lượng chào thị trường không đáng kể. Chẳng hạn, dự án nhà phố xây sẵn Louis Resident tại Đông Hòa, Dĩ An chào bán 36 căn với mức giá 3,3 tỉ đồng/căn (diện tích 68-103m2).

Cách đó không xa, dự án căn hộ chung cư Charm City cũng đang chào thị trường với mức giá từ 1,6 tỉ đồng/căn.

Hay 2 dự án đối diện Suối Tiên (Dĩ An) là Bcons Suối Tiên và Bcons Miền Đông cũng đã giữ chỗ hết nhưng với số lượng căn cũng khá ít ỏi tầm 1.400 căn cho 2 dự án.

Còn lại, khảo sát cho thấy, đa số nguồn cung chào bán ở thị trường Dĩ An ở thời điểm này đến từ các dự án cũ, hoặc đất trong dân, nằm xen kẽ ở các căn nhà đã được xây lên cách đó 1-2 năm. Rất ít dự án KDC được chào bán ở thời điểm này, Có chăng, một số doanh nghiệp địa ốc đang có quỹ đất, lên kế hoạch về nguồn cung ở giai đoạn cuối năm 2019 đến đầu năm 2020.

Đa số đến từ nhu cầu mua ở thực

Không phải ngẫu nhiên mà thị trường BĐS Dĩ An, Bình Dương có sự biến động tăng giá khá ấn tượng trong những năm qua. Theo các chuyên gia, mức độ tăng giá của thị trường tương đương với khu vực phía Đông của Tp.HCM như khu vực Q.9, Q.2, Q. Thủ Đức.

Nguyên nhân xuất phát từ cơ sở hạ tầng đã và đang hoàn thiện chỉn chu, cùng với nhu cầu mua BĐS ở khu vực này không có dấu hiệu giảm nhiệt.

Nếu như thời gian trước các dự án BĐS tập trung phần lớn ở thành phố mới Bình Dương, TP Thủ Dầu Một, thị xã Bến Cát thì gần đây sự sôi động lại diễn ra tại thị xã Dĩ An, thị xã Tân Uyên. Nguyên nhân chủ yếu là do hạ tầng giao thông khu vực phía Đông tỉnh Bình Dương đang được đầu tư ồ ạt theo chiến lược hình thành tam giác kinh tế Bình Dương - Tp.HCM - Đồng Nai.

Trong đó, Dĩ An là khu vực nơi tập trung nhiều khu chế xuất, với 7 khu công nghiệp đã đi vào hoạt động là Sóng Thần 1, Sóng Thần 2, Bình Đường, Tân Đông Hiệp A, Tân Đông Hiệp B, KCN Tân Bình, Cụm công nghiệp may mặc Bình An.

Nguồn cung khan hiếm cộng với hạ tầng giao thông kết nối tốt với các khu vực, BĐS liền thổ tại Dĩ An Bình Dương theo tìm hiểu chưa có dấu hiệu hạ nhiệt.

Ngoài ra, trên địa bàn thị xã Dĩ An đã và đang hình thành một số khu đô thị mới có quy mô khá lớn. Đặc biệt, mới đây, HĐND tỉnh Bình Dương chính thức công bố Nghị quyết tán thành Đề án thành lập thành phố Thuận An và thành phố Dĩ An trực thuộc tỉnh. Nghị quyết số 29/NQ-HĐND tán thành Đề án thành lập thành phố Dĩ An thuộc tỉnh Bình Dương trên cơ sở chuyển nguyên trạng diện tích tự nhiên, dân số, địa giới hành chính và số đơn vị hành chính trực thuộc của thị xã Dĩ An.

Điều này đã tác động rõ nét đến thị trường BĐS trên địa bàn ở cả người mua thực lẫn giới đầu tư trong suốt thời gian qua.

Ngoài ra, có một thực tế là, so với các thị trường khác giá nhà đất tại Bình Dương tăng cao xuất phát từ nhu cầu khai thác sử dụng hơn là mục đích đầu cơ, lướt sóng. Hầu hết những giao dịch ở những dự án có pháp lý đầy đủ đến từ nhu cầu ở thực là chính. Chính sự ổn định của nhu cầu ở thực đã giúp cho giá trị BĐS ở các khu dân cư hiện hữu tăng giá đáng kể theo năm.

Bên cạnh đó, làn sóng tăng giá còn tác động từ sự đầu tư bài bản của các doanh nghiệp BĐS. Không thể phủ nhận, mảnh đất Dĩ An đã thay đổi rõ nét so với 5-7 năm trước là bởi có sự đóng góp của nhiều dự án quy mô mọc lên tại đây với các tên tuổi như Vingroup, Đất Xanh, Phú Đông Group, Thủ Đức House… kéo theo đó là sự tăng trưởng về kinh tế, hạ tầng, tốc độ đô thị hóa ngày cao đã khiến dòng vốn đổ về thị trường này tăng lên, thị trường BĐS vì thế cũng trở nên nhộn nhịp.

Tuy vậy, theo các chuyên gia, đối với phân khúc BĐS liền thổ người mua cần lưu tâm đến yếu tố pháp lý. Ở khu vực nào cũng vậy, giá trị BĐS chỉ tăng nhanh khi dự án hiện hữu, pháp lý đầy đủ.