Cách định giá nhà đất, bất động sản chính xác nhất

Làm sao để định giá nhà đất, bất động sản chính xác luôn là yếu tố được quan tâm hàng đầu đối với các nhà đầu tư bất động sản. Việc định giá chính xác bất động sản giúp các nhà đầu tư đảm bảo được mức độ an toàn, nguồn lợi nhuận khi đâu từ và hạn chế rủi ro.

Định giá nhà đất,bất động sản là gì? Tầm quan trọng của định giá nhà đất bất động sản?

Khi thực hiện đầu tư một bất động sản nào đó, giá là một trong những yếu tố quan trọng, chi phối quyết định mua, bán bất động sản đó. Vì vậy, trước khi thực hiện các giao dịch mua bán nhà đất, cần định giá một cách chính xác.

Thế nào là định giá nhà đất, bất động sản?

Định giá bất động sản (nhà đất) là việc sử dụng các phương pháp và công cụ để xác định giá của bất động sản đó tại một một khu vực cụ thể trong một khoảng thời gian nhất định.

Việc định giá nhà đất là do người mua hoặc người bán tự quyết định, nghĩa là thuận mua vừa bán, nhưng phải phù hợp với giá cả thị trường. Hiện nay có 2 loại là định giá nhà đất theo quy định nhà nước và định giá nhà đất theo thị trường.

Tại sao cần định giá nhà đất, bất động sản?

Dù theo quy định của nhà nước hay theo thị trường bất động sản thì việc định giá nhà đất, bất động sản là việc cần thiết và có ý nghĩa quan trọng.

Ý nghĩa định giá đất nhà nước quy định

Đối với việc định giá đất theo quy định của nhà nước thì không có ý nghĩa nhiều đối với các giao dịch mua bán nhà đất trên thị trường tự do. Tuy nhiên, điều này không có nghĩa là không cần định giá đất vì quy định bảng giá đất của nhà nước sẽ được sử dụng để làm căn cứ trong các trường hợp:

- Căn cứ để tính thuế sử dụng đất.
- Căn cứ để tính phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai.
- Căn cứ tính mức tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai.
- Căn cứ tính mức tiền đền bù, bồi thường khi nhà nước thu hồi, gây thiệt hại trong việc quản lý, sử dụng đất đai (định giá nhà đất, định giá đất rừng sản xuất, định giá đất nông nghiệp, đất trồng cây lâu năm,..).

Ý nghĩa định giá đất theo thị trường

Định giá bất động sản là chủ sở hữu quy định giá mua, giá bán tài sản, bất động sản và không mang tính bắt buộc tuân thủ theo các quy định của pháp luật.

Mức giá này sẽ do chủ sở hữu đưa ra, nếu phù hợp với giá cả trên thị trường và đồng thời khách hàng đồng ý thì giao dịch mua, bán sẽ được thiết lập. Ngược lại khi một trong hai bên không đồng ý với mức giá của nhà đất, bất động sản thì thỏa thuận không được thiết lập.

Hiện nay, định giá đất do nhà nước quy định sẽ có mức giá thấp hơn nên trong các giao dịch trên thị trường sẽ có rất ít các trường hợp thỏa thuận mua bán theo định giá của nhà nước.

Nhìn chung, ý nghĩa của việc định giá đất theo thị trường đó là phương pháp nhận định mức giá bất động sản thích hợp với thị trường mà người bán và người mua đều có lợi. Người bán định giá nhà đất sao cho có thể bán được với giá tốt nhất, người mua sẽ định giá làm sao mua được nhà đất với mức giá hợp lý nhất khi so sánh với giá đất tại khu vực và tại thời điểm đó.

Như vậy, xét về ý nghĩa thì cách tính giá bất động sản sẽ khác nhau tùy theo mục đích thẩm định giá để mua bán tự do hay tính toán đến nghĩa vụ và quyền lợi của sở hữu nhà, được công nhận quyền sử dụng đất ở.

Cách định giá nhà đất, bất động sản

Tùy thuộc vào việc xác định giá đất theo quy định của nhà nước hay phục vụ mục đích đầu tư chuyển nhượng mà phương pháp định giá nhà đất, bất động sản là khác nhau. Có thể định giá theo quy định nhà nước hoặc định giá theo thị trường bất động sản.

Định giá nhà đất, bất động sản theo quy định nhà nước

Cách định giá đất

Xác định loại đất được ghi trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cụ thể và đối chiếu với bảng giá đất cụ thể của UBND tỉnh ban hành để xác định được loại đất đó có giá bao nhiêu/m2.

Bảng giá đất sẽ quy định chi tiết định giá: Đất nông nghiệp, đất nuôi trồng thủy sản, đất rừng phòng hộ, đất ở, đất thương mại dịch vụ, đất sản xuất kinh doanh, đất khu dân cư nông thôn, đất khu đô thị mới, khu đấu giá, khu tái định cư.

Sau khi xác định được đất thuộc vị trí nào. Sử dụng các thiết bị có kết nối internet như điện thoại, máy tính để bàn, laptop,.. để tra cứu kết quả theo cú pháp “Bảng giá đất + địa chỉ cụ thể + mốc thời gian”. VD: Bảng giá đất quận 9 năm 2020.

Lúc này bạn sẽ có thể đối chiếu được giá trị đất cụ thể tại vị trí đất bạn sở hữu là bao nhiêu tiền/m2, mức thuế, lệ phí phải đóng.

Xem thêm: Đất tái định cư là gì? Có nên mua bán đất tái định cư hay không?

Cách định giá nhà

Đối với việc định giá bất động sản là nhà thì sẽ tính theo công thức định giá nhà đất như sau:

Tổng giá trị nhà = Giá nhà x Diện tích sàn sử dụng x Tỷ lệ chất lượng nhà

Định giá nhà đất, bất động sản theo thị trường

Định giá nhà đất theo quy định của nhà nước thường được sử dụng trong định giá bất động sản trong các dự án đền bù, hỗ trợ,… Tuy nhiên, đối với các giao dịch mua bán nhà đất, bất động sản hiện nay, việc định giá sẽ dựa trên thị trường bất động sản.

Định giá qua vị trí, giá bất động sản tương đồng

Yếu tố đầu tiên trong phương pháp này là cần xác định vị trí của nhà đất, bất động sản. Xác định miếng đất, nhà đất đó nằm ở khu vực nào, quận huyện nào, mặt tiền hay trong hẻm, giao thông và các tiện ích xung quanh đem lại ưu thế cho bất động sản,…

Một cách chính xác để định giá bất động sản là thông qua giá của bất động sản là thông qua giá nhà đất lân cận. Tìm hiểu và tham khảo giá của các bất động sản trong cùng khu vực. Ngoài ra, có thể tìm hiểu giá của các bất động sản tương tự như cùng diện tích, vị trí,.. đã giao dịch để so sánh về giá cả.

Định giá qua tình trạng bất động sản

Một cách định giá nhà đất khác là thông qua tình trạng của bất động sản đó. Nếu là nhà ở thì bạn cần xác định là loại nhà cấp mấy (cấp 1,2,3,4,…), nếu là căn hộ chung cư thì nó thuộc phân khúc nào, cao cấp, trung cấp hay bình dân,.. Đối với đất nền, cần xác định là loại đất gì? Đất thổ cư, đất nông nghiệp,…

Riêng đối với nhà ở, căn hộ, cần xác định khoảng thời gian xây dựng, thời gian đã sử dụng, tình trạng bất động sản, các chi phí sửa chữa,… khấu hao tài sản qua từng giai đoạn.

Định giá nhà đất thông qua bên thứ 3

Nếu bạn không thông thạo cũng như am hiểu về lĩnh vực bất động sản. Bạn có thể tìm đến các nhà môi giới của khu vực đó để tìm hiểu cũng như định giá bất động sản. Cần lưu ý chi phí định giá nhà đất, bất động sản.

Đặc biệt, trong thời đại công nghệ phát triển, chẳng cần đi đâu xa, bạn cũng có thể tham khảo, định giá bất động sản của mình thông qua các website bất động sản uy tín. Các webiste này không chỉ giúp việc mua bán bất động sản của bạn thực hiện một cách an toàn mà còn nhanh chóng bởi các dịch vụ hỗ trợ các thủ tục pháp lý, dịch vụ sửa chữa, bảo hành,...và nhiều dịch vụ khác.

Định giá nhà đất, bất động sản thông qua ngân hàng

Đây là một phương pháp cũng được nhiều nhà đầu tư sử dụng để định giá bất động sản. Thường thì ngân hàng khá chặt chẽ khi thẩm định tài sản bất động sản để cho vạy, vì vậy nếu có sự hỗ trợ từ ngân hàng thì các chủ đầu tư sẽ an tâm hơn với đất, nhà đất mà mình mua. Tuy nhiên, việc thực hiện này mất khá nhiều thời gian và làm ảnh hưởng đến thời gian đưa ra quyết định. Ngân hàng thường định giá ở mức an toàn, dựa theo kinh nghiệm thì mức giá trên thực tế của bất động sản đó có thể cao hơn từ 10 % đến 20%.

Giá trị của bất động sản được tạo thành từ rất nhiều yếu tố, để có thể định giá nhà đất một cách chính xác nhất, bạn cần kết hợp các phương pháp, hình thức định giá trên. Sau khi đã thu thập được nhiều thông tin hữu ích, cần xem xét, tổng hợp cũng như so sánh lại toàn bộ thông tin và quy định mức giá hợp lý cho nhà đất của mình.

YouHomes hi vọng bạn đọc đã có được những kiến thức bổ ích về cách định giá nhà đất, bất động sản sau bài viết này!