Cách người Mỹ ăn chia hoa hồng mua bán nhà

Theo phân tích của ngân hàng đầu tư Keefe, Bruyette & Woods, với mức hoa hồng thông thường trong giao dịch bất động sản tại Mỹ là khoảng 5,5%, thấp hơn Nhật Bản (6,2%) và Argentina (6%). Tuy nhiên con số này cao hơn nhiều thị trường khác như Na Uy (1,8%) và Anh (1,3%).

Tháng trước, một bồi thẩm đoàn liên bang đã ra phán quyết rằng Hiệp hội môi giới bất động sản quốc gia Mỹ (NAR) và các công ty môi giới lớn đã âm mưu giữ mức hoa hồng cao, yêu cầu NAR và một số công ty môi giới phải bồi thường thiệt hại cho các người mua nhà đến 1,8 tỷ USD.

Phán quyết còn cho phép tòa án đưa ra mức bồi thường gấp ba lần, nghĩa là có thể lên tới hơn 5 tỷ USD. Đáp lại, NAR có kế hoạch kháng cáo.

Mantill Williams, Phát ngôn viên NAR, cho biết mức hoa hồng có thể thương lượng và được xác định bởi thị trường cũng như giá trị người môi giới mang lại cho khách hàng. Ngoài ra, ông cho rằng việc so sánh tỷ lệ tuyệt đối của hoa hồng tại Mỹ với các nước khác là không chuẩn vì khó so sánh chính xác được giá trị và nhiều chi phí khác mà người mua - bán phải trả khi giao dịch ở mỗi nước.

Mỹ có khoảng 3 triệu môi giới bất động sản, kiếm được khoảng 100 tỷ USD mỗi năm. Ryan Tomasello, Giám đốc điều hành Keefe, Bruyette & Woods, cho biết một lý do khiến hoa hồng ở đây cao là do sử dụng môi giới của người mua. Trong khi đó, môi giới người mua gần như không phổ biến ở những nước khác.

Vào thời chưa có Internet, công việc chính của môi giới người mua là sàng lọc những sản phẩm triển vọng. Ngày nay, phần lớn việc tìm nhà có thể được thực hiện trực tuyến. Vì vậy, vai trò môi giới người mua ngày nay chuyển nhiều hơn sang việc hỗ trợ, cũng như khuyến nghị về pháp lý, vay thế chấp và kiểm tra nhà. Một môi giới người mua giỏi sẽ có thể giúp khách của mình chốt giá thấp hơn.

Ở hầu hết các nước, môi giới người mua nếu có cũng ít đóng vai trò quan trọng bằng. Theo Miller, nhìn chung, dịch vụ môi giới ở Mỹ trọn gói hơn cho khách hàng. Tuy nhiên, ông dự báo sẽ ngày càng nhiều người mua nhà không thuê môi giới mà tự chủ động và chỉ thuê luật sư để hoàn tất giao dịch. "Bạn có thể thuê luật sư với mức phí thấp hơn phí hoa hồng thông thường trả cho môi giới người mua, ngoại trừ những ngôi nhà giá thấp", ông nói.

Theo Tomasello, việc xác định chính xác có bao nhiêu môi giới ở các quốc gia khác là khó khăn và không có phương pháp chung để so sánh số lượng môi giới giữa các quốc gia. Nguyên nhân bởi nhiều nước không có luật cấp phép và nghề này ở nước ngoài thường không được kiểm soát.

Ở Mỹ, nhiều môi giới bất động sản được cấp phép xem nghề này như công việc bán thời gian hoặc để kiếm thêm thu nhập. Một môi giới điển hình ở đây xử lý doanh số bán hàng ít hơn nhiều so với đồng nghiệp trên toàn cầu.

Ở Anh, nơi có ít môi giới hơn nhiều, một môi giới điển hình có thể tham gia vào 40 hoặc 50 giao dịch hàng năm. Trong khi ở Mỹ, các nhà môi giới bất động sản thực hiện khoảng 12 giao dịch mỗi năm, theo NAR.

Một lý do khiến hoa hồng ở Nhật Bản cao hơn là do cả người mua và người bán đều trả hoa hồng cho môi giới của chính họ. Thói quen mua nhà cũng ảnh hưởng đến tỷ lệ hoa hồng. Ở Mỹ, mọi người có xu hướng mua khoảng ba hoặc bốn căn nhà trong đời, nhưng ở Nhật Bản, thường là một hoặc hai.

Hiện các môi giới bất động sản Mỹ phải đối mặt với môi trường kinh doanh khó khăn. Doanh số bán nhà đã sụt giảm trong năm nay và đang trên đà trở thành năm tồi tệ nhất kể từ 2011 do lãi suất vay cao hơn và nguồn cung hạn chế.

Một số công ty môi giới đã sa thải nhân viên sau khi thị trường nhà đất suy yếu, như Redfin và Re/Max Holdings. Hay như Anywhere Real Estate cho biết vào đầu năm rằng họ đã giảm hơn 10% lực lượng lao động kể từ tháng 6/2022.

Anh Kỳ (theo WSJ)