Cách tính thuế thu nhập cá nhân khi cho thuê nhà mới nhất 2020

Cá nhân cho thuê tài sản như cho thuê nhà, mặt bằng, cửa hàng, nhà xưởng, phương tiện vận tải,...sẽ phải kê khai, nộp thuế dựa vào doanh thu từ việc cho thuê tài sản. Vậy “Cách tính các loại thuế khi cho thuê nhà như thế nào?”, mời bạn đọc theo dõi bài viết dưới đây.

Các loại thuế phải nộp khi cho thuê nhà

Trường hợp cho thuê nhà có nghĩa vụ kê khai, nộp các loại thuế sau đây:

- Thuế môn bài (Lệ phí môn bài)
- Thuế giá trị gia tăng (GTGT)
- Thuế thu nhập cá nhân (TNCN)

Theo Khoản 2, 3 và Khoản 4 Điều 4 Thông tư 92/2015/TT-BTC, căn cứ tính thuế đối với cá nhân cho thuê nhà là doanh thu tính thuế và tỷ lệ thuế tính trên doanh thu.

Số thuế GTGT phải nộp = Doanh thu tính thuế GTGT x Tỷ lệ thuế tính trên doanh thu

Số thuế TNCN phải nộp = Doanh thu tính thuế TNCN x Tỷ lệ thuế tính trên doanh thu

Trong đó, doanh thu tính thuế như sau:

- Doanh thu tính thuế giá trị gia tăng đối với hoạt động cho thuê tài sản là doanh thu bao gồm thuế (trường hợp thuộc diện chịu thuế) của số tiền bên thuê trả từng kỳ theo hợp đồng thuê và các khoản thu khác không bao gồm khoản tiền phạt, bồi thường mà bên cho thuê nhận được theo thỏa thuận tại hợp đồng thuê.

- Doanh thu tính thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động cho thuê tài sản là doanh thu bao gồm thuế (trường hợp thuộc diện chịu thuế) của số tiền bên thuê trả từng kỳ theo hợp đồng thuê và các khoản thu khác bao gồm khoản tiền phạt, bồi thường mà bên cho thuê nhận được theo thỏa thuận tại hợp đồng thuê.

Lưu ý: Trường hợp bên thuê trả tiền thuê nhà trước cho nhiều năm thì doanh thu tính thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập cá nhân xác định theo doanh thu trả tiền một lần.

Thời điểm xác định doanh thu tính thuế là thời điểm bắt đầu của từng kỳ hạn thanh toán trên hợp đồng thuê nhà.

Cách tính thuế thu nhập cá nhân và các loại thuế khác khi cho thuê nhà

Khi cho thuê nhà, chủ nhà cần nộp thuế môn bài, thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập cá nhân. Vậy cách tính các loại thuế này như thế nào?

Nếu tổng số tiền cho thuê nhà nhỏ hơn 100 triệu đồng/năm

Quy định về thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập cá nhân

Theo Khoản 2 điều 1 Thông tư 119/2014/TT-BTC quy định:

“- Hộ gia đình, cá nhân có tài sản cho thuê thuộc đối tượng phải khai, nộp thuế GTGT, thuế TNCN và nộp thuế môn bài theo thông báo của cơ quan thuế.
- Riêng đối với hộ gia đình, cá nhân có tài sản cho thuê mà tổng số tiền cho thuê trong năm thu được từ 100 trăm triệu đồng trở xuống hoặc tổng số tiền cho thuê trung bình một tháng trong năm từ 8,4 triệu đồng trở xuống thì không phải khai, nộp thuế GTGT, thuế TNCN và cơ quan thuế không thực hiện cấp hóa đơn lẻ đối với trường hợp này."

Theo Điều 4 Thông tư 92/2015/TT-BTC:

“b) Đối với cá nhân cho thuê tài sản thì mức doanh thu 100 triệu đồng/năm trở xuống để xác định cá nhân không phải nộp thuế GTGT và không phải nộp thuế TNCN là tổng doanh thu phát sinh trong năm dương lịch của các hợp đồng cho thuê tài sản.”

Quy định về lệ phí môn bài

Theo Điều 3 Nghị định số 139/2016/NĐ-CP và điều 3 Thông tư 302/2016/TT-BTC quy định:

“Các trường hợp được miễn lệ phí môn bài, gồm:
Cá nhân, nhóm cá nhân, hộ gia đình hoạt động sản xuất, kinh doanh có doanh thu hàng năm từ 100 triệu đồng trở xuống.
Mức doanh thu từ 100 triệu đồng/năm trở xuống để xác định cá nhân, nhóm cá nhân, hộ gia đình được miễn lệ phí môn bài là tổng doanh thu tính thuế thu nhập cá nhân theo quy định của pháp luật về thuế thu nhập cá nhân.”

Như vậy, đối với cá nhân cho thuê nhà mà có doanh thu hàng năm từ 100 triệu đồng trở xuống thì sẽ không phải nộp thuế môn bài, thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập cá nhân.

Nếu tổng số tiền cho thuê nhà lớn hơn 100 triệu đồng/năm

Theo quy định của pháp luật, nếu tổng số tiền cho thuê nhà lớn hơn 100 triệu đồng/ năm thì sẽ phải nộp thuế môn bài, thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập cá nhân.

Cách tính thuế môn bài

Nếu phát sinh trong thời gian cuối năm (tức là phát sinh từ ngày 1 tháng 7 của năm đó) thì nộp 50% mức lệ phí cả năm.

Cách tính thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập cá nhân

Số thuế GTGT phải nộp = Doanh thu tính thuế GTGT X 5%
Số thuế TNCN phải nộp = Doanh thu tính thuế TNCN X 5%

Như vậy: Nếu tổng số tiền cho thuê nhà lớn hơn 100 triệu đồng/năm thì cá nhân cho thuê nhà phải nộp:

Tổng thuế phải nộp = (Doanh thu X 10%) + Phí môn bài

Cách xác định doanh thu ngưỡng 100 triệu

Doanh thu để xác định nghĩa vụ đóng thuế là tổng doanh thu cho thuê nhà trong 1 năm dương lịch.

Như đã phân tích, nếu tổng số tiền cho thuê nhà nhỏ hơn 100 triệu đồng/ năm thì không phải đóng thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập cá nhân, thuế môn bài. Nếu số tiền này lớn hơn 100 triệu đồng/ năm thì phải đóng các loại thuế trên.

Xem ngay: Cách kê khai thuế cho thuê nhà qua mạng chỉ trong 5 phút

Trường hợp bên thuê trả tiền thuê nhà trước cho nhiều năm thì cách xác định doanh thu 100 triệu đồng/ năm được tính như thế nào? Cùng YouHomes làm rõ qua ví dụ sau đây:

Ông Nguyễn Văn A ký hợp đồng cho thuê nhà trong 2 năm với thời gian cho thuê từ tháng 10 năm 2019 đến hết tháng 9 năm 2021, tiền thuê là 10 triệu đồng/tháng và được trả 1 lần. Như vậy, doanh thu tính thuế đối với doanh thu trả tiền một lần từ hoạt động cho thuê nhà của ông Nguyễn Văn A được xác định như sau:

- Năm 2019: Ông A cho thuê nhà 3 tháng (từ tháng 10 đến hết tháng 12), với doanh thu cho thuê là: 3 tháng x 10 triệu đồng = 30 triệu đồng (<100 triệu đồng). Như vậy, năm 2019 ông A không phải nộp thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập cá nhân, thuế môn bài đối với hoạt động cho thuê nhà.

- Năm 2020: Ông A cho thuê nhà 12 tháng (từ tháng 1 đến hết tháng 12), với doanh thu cho thuê là: 12 tháng x 10 triệu đồng = 120 triệu đồng (>100 triệu đồng). Như vậy, năm 2020 ông A phải nộp thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập cá nhân, thuế môn bài đối với hoạt động cho thuê nhà.

- Năm 2021: Ông A cho thuê nhà 9 tháng (từ tháng 1 đến hết tháng 9), với doanh thu từ hoạt động cho thuê là: 9 tháng x 10 triệu đồng = 90 triệu đồng (<100 triệu). Như vậy, năm 2021, ông A không phải nộp thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập cá nhân, thuế môn bài đối với hoạt động cho thuê nhà.

Trên đây là những quy định của nhà nước về các loại thuế phí khi cho thuê nhà cũng như cách tính các loại thuế đó. YouHomes hi vọng bạn đọc đã tích lũy thêm nhiều kiến thức bổ ích.