Những diễn biến bất ngờ của thị trường bất động sản TP. HCM trong 5 năm gần đây

Từ đầu năm 2018 đến nay, thị trường địa ốc TP.HCM có xu hướng chững lại và thể hiện rõ việc suy giảm cả về nguồn cung và cầu trong năm 2019. Số lượng dự án và số lượng sản phẩm nhà ở, nhất là loại căn hộ có giá vừa túi tiền, căn hộ bình dân đều giảm sút.

Nhìn lại diễn biến của thị trường BĐS Tp.HCM trong suốt 5 năm qua để thấy chu kì lên xuống của thị trường này.

Năm 2015: Tăng trưởng mạnh

Thị trường BĐS Tp.HCM phục hồi và tăng trưởng mạnh trên tất cả các phân khúc của thị trường, với hơn 26.000 giao dịch nhà ở trong năm 2015, tăng 1,5 lần so với năm 2014.

Năm 2016: Sôi động

Thị trường BĐS Tp.HCM tiếp tục đà tăng trưởng so với năm 2015. Đây cũng là năm đầu tiên thực hiện quy định của Luật Nhà ở 2014 (có hiệu lực từ 01/07/2015), Sở Xây dựng đã công bố danh sách 57 dự án nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện huy động vốn với tổng số 29.017 căn nhà.

Năm này đã bắt đầu xuất hiện những yếu tố tiềm ẩn rủi ro, như hiện tượng lệch pha cung-cầu, chủ yếu lệch về phân khúc BĐS cao cấp; thiếu loại nhà ở vừa túi tiền, nhà ở xã hội; nguồn vốn tín dụng của các ngân hàng thương mại và nguồn vốn xã hội có xu hướng lệch về một số doanh nghiệp lớn và BĐS cao cấp.

Năm 2017: Bùng nổ

Thị trường BĐS Tp.HCM đạt quy mô tăng trưởng cao nhất, với 44 dự án được công nhận chủ đầu tư, 83 dự án được chấp thuận đầu tư và 69 dự án được cấp giấy phép xây dựng, với tổng số 66.528 căn hộ với tổng diện tích 12.553.478 m2.

Kể từ năm 2018 đến nay thị trường BĐS Tp.HCM đang thụt lùi và theo các chuyên gia, tình hình về nguồn cung sẽ chưa mấy khả quan trong năm 2020.

Ngoài ra, còn có 3 dự án được chấp thuận chủ trương đầu tư với diện tích 103.389 m2. Đồng thời, đã có 92 dự án nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện huy động vốn, với 42.991 căn nhà, tăng 1,6 lần về số lượng dự án và tăng 1,5 lần về số lượng căn nhà so với năm 2016.

Năm 2018: Bắt đầu chững lại

Thị trường BĐS Tp.HCM bị sụt giảm, chỉ có 19 dự án được công nhận chủ đầu tư, 59 dự án được chấp thuận đầu tư và 53 dự án được cấp giấy phép xây dựng, với tổng số 39.959 căn hộ với tổng diện tích 3.263.212 m2, giảm 42% số lượng dự án, giảm 40% về số lượng căn hộ và giảm 74% về tổng diện tích các dự án nhà ở so với năm 2017.

Ngoài ra, chỉ có 08 dự án được chấp thuận chủ trương đầu tư với diện tích 323.655 m2. Đồng thời, chỉ có 77 dự án nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện huy động vốn, với 28.316 căn nhà, giảm 16,31% về số lượng dự án và giảm 34,14% về số lượng căn nhà so với năm 2017.

09 tháng đầu năm 2019: Sụt giảm mạnh

Báo cáo cho biết, trong 9 tháng đầu năm 2019, tại Tp.HCM, tín dụng đổ vào lĩnh vực bất động sản có xu thế giảm dần, chỉ 269.000 tỷ đồng, tăng 3,41% so với cuối năm 2018, tăng thấp hơn mức tăng trung bình của cả nước.

Hiệp hội Bất động sản thành phố Hồ Chí Minh (HOREA) đã có những đánh giá về Xu thế sụt giảm của thị trường bất động sản thành phố Hồ Chí Minh.

Theo đó, trong 9 tháng đầu 2019, thị trường bất động sản Tp.HCM tiếp tục xu thế sụt giảm, chỉ có 1 dự án nhà ở được chấp thuận chủ trương đầu tư, giảm khoảng 83%; không có dự án nhà ở nào được công nhận chủ đầu tư (00 dự án); chỉ có 12 dự án được chấp thuận đầu tư, giảm khoảng 72% và chỉ có 24 dự án được cấp phép xây dựng, giảm khoảng 38%, so với cùng kỳ năm 2018.

Đồng thời, cũng tại thời điểm 9 tháng đầu năm nay, Tp. HCM chỉ có 32 dự án nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện huy động vốn, với 19.662 căn nhà, giảm 58,44% về số lượng dự án và giảm 30,56% về số lượng căn nhà so với năm 2018. Trong đó, có đến 31 dự án nhà ở quy mô nhỏ và trung bình, nhưng có 1 dự án khu đô thị rất lớn tại quận 9 với tổng số 10.007 căn hộ chiếm tỷ trọng áp đảo trên thị trường.

Bắt đầu từ giữa quý 3/2019 (tháng 08-10/2019), nguồn cung sản phẩm nhà ở đã có sự cải thiện, với 18 dự án nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện huy động vốn, gồm có 15.914 căn nhà. Trong đó, có 15.060 căn hộ chung cư (chiếm 95% tổng số căn nhà), đặc biệt, có 01 đại dự án nhà ở cao cấp quy mô rất lớn tại quận 9 (Khu A) với 10.007 căn hộ.

Theo HOREA, khó khăn lớn nhất của thị trường bất động sản hiện nay là nhiều dự án nhà ở bị "ách tắc, đứng hình" dẫn đến tình trạng thiếu nguồn cung dự án, thiếu nguồn cung sản phẩm, nhất là thiếu loại căn hộ nhà ở thương mại có giá bán vừa túi tiền, nhà ở xã hội. Tình trạng mất cân bằng "cung-cầu" do nguồn cung quá ít trong lúc nhu cầu quá cao làm cho giá nhà dễ bị đẩy lên cao, dễ xuất hiện tình trạng đầu cơ, đầu tư lướt sóng.

Xét về bản chất, thị trường bất động sản Tp.HCM không xấu, do "tổng cầu về nhà ở có khả năng thanh toán" vẫn cao và sức mua, tính thanh khoản vẫn tốt. Nhưng, thị trường bất động sản đang lâm vào tình thế khó khăn có tính nhất thời, đặc thù, bất bình thường, dẫn đến quy mô thị trường bị sụt giảm trong 2 năm gần đây, mà nếu không có các biện pháp xử lý hiệu quả thì có thể còn tiếp tục bị sụt giảm trong thời gian tới.

HOREA dẫn chứng, theo báo cáo của các công ty nghiên cứu thị trường Tp.HCM, số lượng sản phẩm nhà ở bị sụt giảm mạnh trong 7 tháng đầu năm 2019 nhưng từ tháng 8 đến tháng 10/2019, lượng sản phẩm nhà ở tăng đột biến trong đó khoảng 80% nguồn cung đến từ 1 đại dự án khu đô thị ở quận 9. Hơn nữa, tình hình bán hàng rất khả quan, đã bán được 100% căn hộ trung cấp và khoảng 80% căn hộ cao cấp đưa ra thị trường

Nguồn cung sản phẩm nhà ở đã có sự cải thiện từ tháng 8/2019 đến nay, với 18 dự án nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện huy động vốn, gồm có 15.914 căn nhà, trong đó, có 15.060 căn hộ chung cư (chiếm 95% tổng số căn nhà). Dù vậy, thị trường bất động sản Tp. HCM vẫn rất thiếu loại nhà ở bình dân có giá vừa túi tiền, nhà ở xã hội.