Những lo ngại về thị trường bất động sản năm 2019

Lo lắng nguồn thu ngân sách từ đất bị giảm

Theo HOREA, nguồn thu ngân sách từ đất đai, dự án bất động sản ở TPHCM đã bị sụt giảm khá lớn trong năm 2018. So với năm 2017, số thu ngân sách từ đất đã giảm nhanh, khoảng 4.570 tỷ đồng (16,8%).

Đáng chú ý, số tiền mà các doanh nghiệp và cá nhân còn nợ đến ngày 30/11/2018 đã lên đến 3.013 tỷ đồng; tỷ trọng nguồn thu từ đất trong tổng thu ngân sách của thành phố năm 2018 đã sụt giảm 2,43% và có khả năng tiếp tục sụt giảm trong năm 2019.

Quy mô thị trường bất động sản bị sụt giảm khá lớn trong năm 2018 sẽ tác động tiêu cực đến thị trường trong năm 2019.

Năm 2017, TPHCM có 92 dự án nhà ở hình thành trong tương lai với 42.991 căn. Đến năm 2018, Thành phố chỉ có 77 dự án nhà ở hình thành trong tương lai với 28.316 căn, quy mô thị trường giảm đến 34,1% so với năm 2017.

Thể chế hành chính và hệ thống quy phạm pháp luật chưa thật thống nhất, chưa đồng bộ.

HOREA nhận định, hiện thể chế hành chính và hệ thống quy phạm pháp luật điều chỉnh thị trường bất động sản chưa thật thống nhất, chưa đồng bộ; tinh thần làm việc của một số cán bộ, công chức có liên quan đến dự án bất động sản bị sụt giảm; thủ tục hành chính có liên quan đến dự án bất động sản bị trì trệ, trong đó có điểm nghẽn thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận chủ đầu tư dự án…

Nhà đầu tư thứ cấp tăng mạnh

Việc gia tăng quá nhiều nhà đầu tư thứ cấp trong phân khúc nhà ở cao cấp và trung cao cấp ngoài nhằm kinh doanh, cất giữ tài sản, mà còn có thể nhằm mục đích rửa tiền, dễ dẫn đến kích giá ảo trên thị trường bất động sản.

Hàng tồn kho lớn

Số liệu thống kê của 65 doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên thị trường chứng khoán cho thấy, tổng giá trị hàng tồn kho hiện đã lên đến 201.921 tỷ đồng. Đáng quan tâm là hàng tồn kho do đã đưa ra thị trường nhưng chưa tiêu thụ được, bị ế sẽ có tác động đến tính thanh khoản của doanh nghiệp và vấn đề nợ xấu, an toàn tín dụng.

Tình trạng lệch pha cung - cầu.

Hàng tồn kho của 65 doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên sàn chứng khoán có tổng giá trị rất lớn. Năm 2018, tại TPHCM, phân khúc nhà ở cao cấp chiếm 30%; phân khúc trung cấp chiếm 45,3%; phân khúc bình dân chỉ chiếm 24,7%. Quan điểm của HOREA, tỷ trọng phân khúc nhà ở cao cấp có thể còn cao hơn nhiều so với mức 30% nêu trên.

Điểm nghẽn do chưa có Nghị định của Chính phủ về việc dùng quỹ đất để thanh toán hợp đồng xây dựng - chuyển giao (BT).

Theo HOREA, các vụ án lớn tại Đà Nẵng, TPHCM vừa qua, có nguyên nhân do một số cán bộ nhà nước đã giao cho nhà đầu tư sử dụng quỹ đất công mà không thực hiện đấu thầu rộng rãi hoặc đấu giá công khai.

Nghị quyết 160/NQ-CP mới giải quyết được một phần điểm nghẽn đối với các hợp đồng BT trước ngày 28/12/2018. Trong khi vấn đề cấp bách hiện nay là sớm ban hành Nghị định về sử dụng tài sản công để thanh toán cho các nhà đầu tư thực hiện dự án BT.

Tranh chấp tại chung cư gia tăng và diễn biến phức tạp.

TPHCM có khoảng 1.000 chung cư. Khoảng hơn 100 chung cư có phát sinh tranh chấp. HOREA cho rằng, tranh chấp chung cư sẽ có xu hướng gia tăng và tính chất ngày càng phức tạp, gay gắt hơn do tốc độ đô thị hóa, phát triển nhiều chung cư cao tầng.

Bên cạnh đó, có những phần tử xấu đang tìm cách chui vào các Ban quản trị chung cư nhằm mục đích trục lợi. Do vậy, cần hết sức quan tâm xử lý không để tranh chấp chung cư trở thành điểm nóng năm 2019

Sốt ảo giá đất nền vẫn diễn ra khắp nơi và có thể tiếp tục trong năm 2019.

Năm 2017 và năm 2018 đã xảy ra nhiều đợt sốt ảo giá đất nền, giá đất nông nghiệp. Đó là do giới đầu nậu và cò đất, và có thể đã móc nối với một số cán bộ cấp cơ sở để phân lô tách thửa tràn lan. Thậm chí cung cấp những thông tin giả về những dự án bất động sản lên các phương tiện thông tin, nhất là mạng xã hội và các trang thông tin điện tử (lợi dụng các chuyên trang, trang tự giới thiệu, trang quảng cáo chuyên đề) để làm giá, thổi giá đất, kích động tâm lý đám đông, tạo sóng trên thị trường bất động sản để trục lợi.

Hiện nay tình hình này đã được kiểm soát, nhưng cần có biện pháp phòng ngừa, kiểm soát hiệu quả trong năm 2019.

Vấn đề đảm bảo an toàn phòng cháy, chữa cháy tại chung cư cao tầng

Đảm bảo an toàn PCCC là vấn đề quan trọng hàng đầu vì tốc độ đô thị hóa ở nước ta đang tăng rất nhanh và lựa chọn sống trong chung cư cao tầng đang là xu thế tất yếu của người dân thành phố.

Một số những giải pháp được HoREA đưa ra:

Theo đó UBND TP.HCM cần có văn bản chỉ đạo các sở, ngành tháo gỡ khó khăn đối với các dự án nhà ở thương mại có quỹ đất hỗn hợp, bao gồm đất ở và các loại đất khác cần phải chuyển mục đích sử dụng đất.

Để khắc phục tình trạng lệch pha cung - cầu, giảm lượng hàng tồn kho và tái cấu trúc thị trường bất động sản theo hướng bền vững, HoREA khuyến nghị các doanh nghiệp chuyển hướng mạnh sang đầu tư, phát triển các dự án xanh, các dự án nhà ở thương mại có giá bán vừa túi tiền.

Cần sớm ban hành Nghị định về việc dùng quỹ đất để thanh toán hợp đồng xây dựng - chuyển giao để tháo gỡ điểm nghẽn đối với các dự án.