Quy định nhà ở, đất đai: Quá nhiều bất cập & chồng chéo

Trạng thái bất cập pháp luật dẫn đến hậu quả là hoạt động đầu tư bị ách tắc, chuỗi giá trị sản xuất, dịch vụ bị đứt đoạn, nguồn cung bất động sản bị suy giảm sẽ gây sốt giá bất động sản do thiếu cung trong những năm tới.

"Làm theo luật này thì đúng, luật khác thì sai"

Phát biểu tại hội nghị về những vướng mắc trong lĩnh vực bất động sản diễn ra sáng 25/9, TS. Vũ Tiến Lộc - Chủ tịch Phòng Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI), cho biết, rà soát của VCCI trên một số Luật liên quan trong lĩnh vực bất động sản như Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản… đã có đến 20 xung đột chính sách từ các luật liên quan đến nghị định, thông tư hướng.

"Có đến 20 điểm chồng chéo, theo luật này thì đúng theo luật khác thì sai. Doanh nghiệp thực hiện theo Luật này thì đúng nhưng xét theo Luật khác lại sai, địa phương không biết làm sao… điều này không chỉ gây khó cho doanh nghiệp mà còn tạo mảnh đất cho tham nhũng", TS. Vũ Tiến Lộc nhấn mạnh.

Bàn về các xung đột pháp lý trong các Luật liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản, ông Đậu Anh Tuấn - Trưởng ban Pháp chế VCCI, cho rằng, đây là vấn đề tương đối nóng trong thời gian vừa qua mặc dù đây không phải vấn đề mới, gây tác động ngày càng lớn tại các thành phố lớn.

"Đối với các thị trường bất động sản, càng tìm hiểu, càng đọc thì tôi thấy càng phức tạp, càng rối rắm. Các quy định, nghị định, thông tư… mới có quá nhiều sự khác biệt. Câu chuyện giống như con gà và quả trứng, thậm chí là đàn gà và quả trứng", ông Đậu Anh Tuấn ví von.

Ông Tuấn dẫn lại một nghiên cứu của CIM, liên quan đến vấn đề đầu tư đất đai, có rất nhiều quy định pháp luật đang chồng chéo… Các luật này đều của Quốc hội ban hành, nhưng đều do các Bộ, mà dưới Bộ là các cục, vụ, viện thi hành. Do đó, khó tránh khỏi việc tư duy và quan điểm chồng chéo, xung đột lẫn nhau.

Ở góc độ chuyên gia, GS. Đặng Hùng Võ – nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên Môi trường, cho biết, mười năm trước, vào năm 2009, Quốc hội đã phải ban hành Luật Sửa đổi, bổ sung một số điều của các Luật có liên quan đến đầu tư xây dựng cơ bản để sửa đổi nhóm luật ban hành trong giai đoạn 2003 - 2005 bao gồm Luật Xây dựng, Luật Đấu thầu, Luật doanh nghiệp, Luật Đất đai và Luật Nhà ở vì lý do một số xung đột pháp luật giữa các Luật này.

Tuy nhiên, đến nay, câu chuyện xung đột pháp luật lại diễn ra đối với nhóm luật nói trên, nhưng trên phạm vi rộng hơn và phức tạp hơn.

Hệ quả là, nhiều dự án đầu tư đã được phê duyệt nhưng phải dừng lại để rà soát tính phù hợp với pháp luật. Riêng Tp.HCM đã quyết định cho dừng lại 150 dự án để rà soát và điều chỉnh, đến nay vẫn còn 30 dự án vẫn đang phải tiếp tục rà soát.

Con số dự án đầu tư mới đủ điều kiện để phê duyệt cũng giảm khá mạnh, từ đầu năm mới chỉ có vài dự án được phê duyệt thay vì con số vài trăm dự án của những năm trước. Phân khúc bất động sản Condotel giảm cung rất mạnh do khoảng trống pháp luật cho phân khúc này. Cả chủ đầu tư dự án và chủ đầu tư thứ cấp đều không muốn bỏ tiền vào đầu tư khi rủi ro pháp lý đang tồn tại.

"Trạng thái bất cập pháp luật dẫn đến hậu quả là hoạt động đầu tư bị ách tắc, chuỗi giá trị sản xuất, dịch vụ bị đứt đoạn, nguồn cung bất động sản bị suy giảm sẽ gây sốt giá bất động sản do thiếu cung trong những năm tới. Cuộc sống lại phải ngừng lặng chờ đợi hoàn chỉnh pháp luật", ông Võ nói.

"Cuộc sống không thể đợi pháp luật"

Theo GS. Đặng Hùng Võ, nguyên nhân chủ yếu của tình trạng tồn tại nhiều khoảng trống, khoảng chồng chéo pháp luật như hiện nay vẫn do phương thức xây dựng pháp luật ở nước ta còn thiếu hiệu quả. Quá trình xây dựng và thẩm định các dự án luật, nghị định, thông tư không tận dụng được ý kiến của các chuyên gia có chiều sâu về luật pháp.

Trong khi đó, việc kiểm tra, thanh tra, giám sát việc thực thi pháp luật chưa được đề cao. Hệ thống hành chính gần như ngầm hiểu rằng mình có thể quyết định một số điều không thực sự phù hợp pháp luật. Bệnh "nhờn luật" từ đấy mà hình thành.

GS. Đặng Hùng Võ nhấn mạnh: "Về nguyên tắc cuộc sống không bao giờ phải chờ đợi pháp luật. Nếu pháp luật không đủ điều kiện thực thi thì không phải thực hiện. Nguyên tắc này ở ta vẫn chưa được tiếp nhận. Vì vậy mà các cơ quan quản lý vẫn phải tìm ra giải pháp sớm nhất để vượt qua những bất cập pháp luật đang tồn tại".

Vị chuyên gia cho rằng, giải pháp trước mắt cần làm ngay để cuộc sống không phải chờ đợi là dựa theo 3 nguyên tắc thực thi pháp luật khi có xung đột. Một là văn bản quy phạm pháp luật do cơ quan có thẩm quyền cấp cao hơn ban hành có hiệu lực thực hiện cao hơn. Hai là trong các văn bản quy phạm pháp luật do cùng cấp có thẩm quyền ban hành thì văn bản ban hành sau có hiệu lực thực hiện cao hơn. Ba là văn bản quy phạm pháp luật chuyên ngành có hiệu lực thực hiện cao hơn đối với các nội dung của chuyên ngành đó.

Có thể bạn quan tâm:

Hàng loạt dự án BĐS bị trì hoãn: Cuộc sống không thể ngừng lại chờ luật

Đối với các khoảng trống pháp luật, GS. Đặng Hùng Võ đề xuất Chính phủ nên tổ chức rà soát để xác định các nội dung cần bổ sung nhằm lấp đầy khoảng trống. Từ đó, xây dựng gấp một Nghị định quy định bổ sung và trình Ủy ban Thường vụ Quốc hội cho phép ban hành Nghị định này. Nghị định này cần tập trung vào quy định thống nhất về trình tự, thủ tục thực hiện một dự án đầu tư.