'Thị trường bất động sản đã qua đáy'

"Cơ hội trên thị trường đang nhiều hơn thách thức vì bất động sản đã vượt qua giai đoạn khó khăn nhất", TS. Cấn Văn Lực, chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính, tiền tệ quốc gia nhận định tại Diễn đàn Bất động sản mùa thu lần thứ nhất, sáng 28/9.

Theo ông Lực, thị trường bất động sản hiện nay đã phục hồi bằng 20-30% so với thời điểm hoàng kim 2018-2019. Biểu hiện là Ngân hàng Nhà nước đã 4 lần giảm lãi suất điều hành kéo theo mặt bằng lãi suất gửi và cho vay giảm dần. Nhiều chính sách được tung ra hỗ trợ doanh nghiệp và cá nhân như cơ cấu nợ, đảo nợ.

Đặc biệt, chính sách tài khóa tiếp tục mở rộng nhằm giãn, hoãn thuế, giảm phí, hỗ trợ các doanh nghiệp vượt qua khó khăn về dòng tiền, về thanh khoản. Riêng trong năm 2023, tổng số thuế miễn, giảm, giãn khoảng 200.000 tỷ đồng.

"Đây là những chính sách chưa từng có với tài chính và thị trường bất động sản", ông Lực nói.

Theo chuyên gia, điểm rơi của các lô trái phiếu đáo hạn vào tháng 3/2024 nên áp lực vẫn trong tầm kiểm soát bởi doanh nghiệp đang tích cực mua lại, giãn, hoãn nợ trái phiếu. Ngoài ra, lạm phát và lãi suất có xu hướng giảm dần, tạo thuận lợi để ngân hàng nới lỏng chính sách tiền tệ. Tính đến hết tháng 8, lạm phát duy trì ở mức 4,6%, còn lãi suất qua đêm tính giảm gần bằng đầu năm 2021. Trong khi đó, dòng vốn vào bất động sản vẫn đang chảy đều. Tín dụng cho địa ốc tăng gần 5%, gần với mức tăng cho toàn hệ thống kinh tế. Lĩnh vực này cũng đứng thứ hai trong thu hút vốn FDI với tổng vốn đầu tư gần 2 tỷ USD, chiếm gần 10% tỷ trọng FDI.

Cùng quan điểm, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho biết thị trường đã có những chuyển biến tốt hơn. Từ quý II, một số dự án đã chào bán trở lại với khoảng 3.700 giao dịch thành công, trong khi đầu năm nguồn cung gần như đứng im, giao dịch chỉ có hơn 1.000.

Đặc biệt, tháng 7 và tháng 8, dữ liệu của Hội Môi giới cho thấy có hơn 5.000 giao dịch thành công, trong đó, 70% đến từ phân khúc căn hộ chung cư. Nguồn cung dần tăng trở lại đến từ 300 dự án đã và đang ra hàng trên cả nước, phần lớn là dự án cũ. Nhiều chủ đầu tư đã tái cấu trúc sản phẩm, điều chỉnh giá khá sát với diễn biến thị trường và khả năng chi trả của người mua.

"Nếu như đầu năm nay, nhiều chủ đầu tư phải đóng bảng hàng bởi e ngại bán không ai mua thì từ quý III, niềm tin từ các nhà phát triển và nhà đầu tư đang tăng lên", ông Đính nói.

Các chuyên gia dự báo, thị trường có những tín hiệu tích cực để phục hồi từ đầu năm 2024.

Ông Cấn Văn Lực dự báo kinh tế Việt Nam sẽ tăng trưởng gần 6% trong quý III và khoảng 7,5% trong quý IV. Trong đó, thị trường bất động sản sẽ diễn biến tốt hơn từ đầu quý I/2024. Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV cho rằng đầu năm 2024 sẽ là thời điểm thuận lợi để đưa ra quyết định đầu tư, bởi lãi suất giảm và giá bất động sản được điều chỉnh hợp lý.

PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh cho biết thị trường sẽ thay đổi tương đối rõ rệt từ cuối quý I và đầu quý II/2024 khi nguồn cung nhà ở xã hội được bán ra nhiều hơn. Ông nói, thị trường tiếp tục tái cấu trúc ở các phân khúc, nhất là nhà ở cao cấp và du lịch nghỉ dưỡng. Bởi các chủ đầu tư đang tập trung nguồn lực vào những dự án khả thi để nhanh chóng đưa ra thị trường, thúc đẩy dòng tiền quay trở lại. Đặc biệt đề án xây dựng một triệu căn nhà ở xã hội, nhà ở công nhân đã góp phần đẩy nhanh quá trình tái cấu trúc, đổi mới hoạt động, tăng cường năng lực của thị trường một cách nhanh nhất. Từ cuối năm 2022 đến nay, có hơn 400 dự án nhà ở xã hội được triển khai, tạo cơ hội để thị trường phục hồi.

Báo cáo của Viện Nghiên cứu bất động sản Việt Nam cũng dự báo thị trường phục hồi theo xu hướng hình chữ V từ giữa quý II/2024. Trong đó, nguồn cung căn hộ chung cư dự kiến tăng trung bình 20-25% mỗi năm trong giai đoạn phục hồi 2024-2026. Tại Hà Nội và TP HCM, nguồn cung căn hộ giai đoạn 2024-2026 sẽ khôi phục mức 70.000-85.000 căn mỗi năm, tương đương thời điểm trước dịch bệnh.

Trong giai đoạn 2023-2030, các chuyên gia nhìn nhận thị trường vẫn gặp một số thách thức do chưa có chiến lược quốc gia về phát triển thị trường bất động sản với tầm nhìn dài hạn đến năm 2030. Những thách thức cần có giải pháp về dài hạn bao gồm cơ chế chính sách, pháp luật chồng chéo; nguồn vốn; áp lực lạm phát và tăng lãi suất; công tác quy hoạch; chất lượng hạ tầng; hệ thống thông tin thị trường và chất lượng nhân sự.

Ngọc Diễm