Vỡ tiến độ, cư dân Eco Green Tower đòi tiền ngân hàng bảo lãnh

Tuy nhiên, ngân hàng bảo lãnh nói rằng, nếu bên mua, vì lý do nào đó mà không có được văn bản cam kết bảo lãnh bản gốc của ngân hàng phát hành cho riêng mình, thì không thể đòi ngân hàng trả tiền bảo lãnh.

Theo phản ánh của nhiều khách hàng mua căn hội tại dự án Eco Green Tower số 1 Giáp Nhị, quận Hoàng Mai, theo hợp đồng mua bán căn hộ, chủ đầu tư cam kết sẽ bàn giao nhà theo dự kiến là đầu tháng 2/2018 và không chậm quá 90 ngày.

Nếu bên bán vi phạm hợp đồng (bàn giao không đúng tiến độ) thì bên bán phải trả cho bên mua lãi suất quá hạn. Sau 180 ngày kể từ thời điểm dự kiến bàn giao mà bên bán không bàn giao được thì bên mua có quyền đề nghị chấm dứt hợp đồng, bên bán phải hoàn tiền mua căn hộ cho bên mua và bị phạt vi phạm 10% giá trị căn hộ.

Khách hàng dính “bẫy” bảo lãnh?

Dự án Eco Green Tower do Công ty cổ phần Sông Đà 1.01 làm chủ đầu tư. Dự án gồm một tòa nhà cao 28 tầng, được triển khai thi công từ tháng 12/2015, nhưng đến tháng 1/2018 bỗng dừng thi công.

Tháng 6/2018, chủ đầu tư đã có thông báo về việc chậm bàn giao căn hộ tại dự án Eco Green Tower Giáp Nhị và cam kết đến ngày 31/8/2018 sẽ bàn giao căn hộ cho khách hàng, không chậm quá 90 ngày. Sau 180 ngày kể từ thời điểm dự kiến bàn giao mà bên bán không bàn giao được thì bên mua có quyền đề nghị chấm dứt hợp đồng, bên bán phải hoàn tiền mua căn hộ cho bên mua và bị phạt vi phạm 10% giá trị căn hộ. Tuy nhiên, đến nay chủ đầu tư vẫn không thực hiện cam kết trên.

Khách hàng đã nhiều lần gửi đơn cho chủ đầu tư Sông Đà 1.01 và TPBank yêu cầu giao nhà đúng cam kết và hỗ trợ từ phía ngân hàng bảo lãnh, nhưng không được thực hiện. Theo phản ánh của người dân, việc chủ đầu tư chậm bàn giao nhà đã khiến họ rơi vào cảnh khó khăn khi vừa phải di chuyển chỗ ở liên tục, vừa phải lo khoản nợ gốc và lãi vay hàng tháng.

Lo lắng khi đã đóng tiền từ 70-90% giá trị hợp đồng nhưng đến nay không nhận được căn hộ, anh T.M.H – một khách hàng bức xúc: “Điều kiện kinh tế của tôi rất khó khăn. Tôi phải đi vay ngân hàng vốn đề mua nhà ở, trong khi chờ giao nhà, tôi phải đi thuê nhà để ở rồi ở nhờ chỗ này chỗ khác, diện tích chật hẹp nên ảnh hưởng lớn đến cuộc sống của gia đình tôi, trong khi đó tiền gốc và lãi vay hàng tháng chúng tôi vẫn phải sắp xếp để trả ngân hàng đúng hạn”.

Trường hợp bên mua căn hộ coi nhẹ vấn đề pháp lý, hoặc do muốn tiết kiệm chi phí bảo lãnh phát sinh, không yêu cầu chủ đầu tư phải có thư cam kết bảo lãnh cho mình thì quan hệ bảo lãnh chưa phát sinh giữa người mua căn hộ và ngân hàng. “Do vậy, nếu bên mua, vì lý do nào đó mà không có được văn bản cam kết bảo lãnh bản gốc của ngân hàng phát hành cho riêng mình, thì không thể đòi ngân hàng trả tiền bảo lãnh”, đại diện ngân hàng cho biết.

Đối với khách hàng đã phát sinh quan hệ bảo lãnh với TPBank, ngân hàng này sẽ thực hiện nghĩa vụ cho bất cứ người mua căn hộ nào xuất trình được cam kết bảo lãnh mà TPBank đã phát hành cho khách hàng theo đúng quy định của pháp luật.

Hiện TPBank đã tiến hành thu giữ một số tài sản đảm bảo để xử lý nợ theo quy định do chủ đầu tư không thực hiện đúng các cam kết về thanh toán với ngân hàng. “Do hoạt động của công ty gặp khó khăn trong các vấn đề về tài chính, TPBank đã tích cực cùng chủ đầu tư tìm kiếm nhà đầu tư mới để hoàn thiện dự án và bàn giao căn hộ cho người mua nhà trong thời gian sớm nhất”, thông báo TPBank nêu.

Có thể kiện ngân hàng

Được biết, nhiều khách hàng khi ký kết hợp đồng mua căn hộ, Sông Đà 1.01 có thông tin cho khách hàng về việc một ngân hàng đã tài trợ vốn trên cơ sở Hợp đồng cấp tín dụng hạn mức ngày 21/11/2016 và thông báo phát hành báo lãnh cho Sông Đà 1.01 ngày 22/11/2016.

Tại điểm d mục 3.8 (Điều kiện thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh) Hợp đồng cấp hạn mức tín dụng nêu trên, ngân hàng này cam kết “Ngân hàng sẽ thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh khi nhận được văn bản yêu cầu đòi tiền của người mua, thuê mua, kèm theo đầy đủ các chứng từ sau: Bản gốc Thư bảo lãnh; Bản gốc hồ sơ chứng minh và xác nhận bằng văn bản của Khách hàng về việc Khách hàng không thực hiện hoặc thực hiện không đúng, không đầy đủ nghĩa vụ bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết qui định tại Hợp đồng mua bán/thuê mua…

Theo quy định Bộ luật dân sự và Thông tư 07/2015/TT-NHNN ngày 25/6/2015, Thông tư 13/2017/TT-NHNN ngày 29/9/2017 quy định về bảo lãnh ngân hàng thì quan hệ pháp luật về bảo lãnh đã đủ căn cứ phát sinh và có hiệu lực.

Tại Điều 12 Thông tư 13/2017/TT-NHNN ngày 29/9/2017 quy định, chủ đầu tư phải gửi cho ngân hàng thương mại hợp đồng mua nhà ở, và trong thời hạn năm ngày làm việc thì ngân hàng căn cứ hợp đồng mua nhà ở và thỏa thuận cấp bảo lãnh để phát hành cam kết bảo lãnh cho bên mua và gửi đến địa chỉ của bên mua dưới hình thức thư bảo lãnh.

Theo luật sư, trong vụ việc này, ngân hàng cho rằng, chỉ khi phát hành thư bảo lãnh cho từng người mua mới phát sinh quan hệ bảo lãnh là hoàn toàn không đúng quy định pháp luật. Việc người mua không nhận được thư bảo lãnh có nguyên nhân là lỗi của chủ đầu tư (không gửi hợp đồng mua nhà đến ngân hàng), lỗi và sự thiếu trách nhiệm của ngân hàng trong việc bảo đảm và giám sát tài khoản ngân hàng, tài sản bảo đảm.

Việc người mua không nhận được thư bảo lãnh không có lỗi của họ (họ không phải thực hiện công việc nào theo Điều 12 Thông tư 13/2017/TT-NHNN) nên họ chỉ mất quyền yêu cầu ngân hàng trả tiền trực tiếp cho họ theo quy định về yêu cầu đòi tiền bảo lãnh vì thiếu hồ sơ là thư bảo lành. Tuy nhiên, quan hệ về bảo lãnh giữa ba bên vẫn có giá trị pháp lý theo thỏa thuận cấp bảo lãnh giữa ngân hàng và chủ đầu tư.

Trong trường hợp này, khách hàng có thể kiện ngân hàng yêu cầu thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh theo thỏa thuận bảo lãnh (giữa ngân hàng và chủ đầu tư) với tư cách là người nhận bảo lãnh tại tòa án để bảo vệ quyền lợi hợp pháp và chính đáng của mình.