Có được phép xây nhà trên đất chưa có sổ đỏ?

Sổ đỏ là tên gọi tắt và được sử dụng thường xuyên cho Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất. Nếu bạn sở hữu đất chưa có sổ đỏ thì có được phép xây dựng nhà trên đất đó hay không? Hãy cùng tìm hiểu trong bài viết dưới đây.

Có được phép xây nhà trên đất chưa có sổ đỏ?

Theo quy định tại khoản 16 Điều 3 Luật Đất đai 2013, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (gọi chung là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) được xác định là chứng từ pháp lý làm căn cứ xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của người sử dụng đất là hợp pháp.

Như vậy, chỉ có đất được cấp thì mới được xác nhận là sử dụng hợp pháp, tuy nhiên trong một số trường hợp thì vẫn hợp pháp nếu chưa có sổ đỏ. Đối với nhà ở xây dựng trên đất chưa có sổ đỏ cũng tương tự, để xác định có hợp pháp hay không, chúng ta phân tích những quy định sau đây:

Theo quy định tại Luật Xây dựng năm 2014, Điều 89, các trường hợp không phải xin Giấy phép xây dựng thì xây dựng nhà ở riêng lẻ tại nông thôn không cần phải xin Giấy phép xây dựng, còn đối với việc xây dựng nhà ở tại đô thị thì bắt buộc phải xin Giấy phép xây dựng.

Đồng thời, khi làm thủ tục hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 95 Luật Xây dựng 2014 và Điều 3 Nghị định 53/2017/NĐ-CP thì người thực hiện thủ tục phải có được một trong những giấy tờ hợp pháp chứng minh quyền sử dụng đất của người sử dụng đất trong đó trường hợp chưa có được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì vẫn được cấp Giấy phép xây dựng nếu có:

• Các loại giấy tờ chứng minh việc sử dụng đất của người sử dụng để chứng minh có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 100 của Luật đất đai 2013; hướng dẫn cụ thể tại Điều 18 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP và khoản 16 Điều 2 Nghị định số 01/2017/NĐ-CP;
• Giấy xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có thửa đất và văn bản xác nhận của cơ quan đăng ký đất đai về vấn đề xác nhận thửa đất này có đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Như vậy ta có thể thấy việc xây nhà trên đất chưa có sổ đỏ có thể hợp pháp nếu thuộc một trong hai trường hợp nêu trên, nhưng nếu không thuộc bất cứ trường hợp nào thì mặc định khi đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì việc xây dựng nhà ở là hoàn toàn trái quy định của pháp luật do xây dựng khi chưa được cho phép và trên đất thuộc sở hữu của Nhà nước hoặc của cá nhân, hộ gia đình, tổ chức kinh tế khác.

Các trường hợp bị xử phạt khi xây nhà trên đất chưa có sổ đỏ

Cá nhân hoặc hộ gia đình khi xây dựng nhà ở cần phải lưu ý các điều kiện để xây nhà trên đất chưa có sổ đỏ hợp pháp, tránh trường hợp vi phạm bị xử lý hành chính theo các quy định sau đây.

Đối với nhà ở riêng lẻ tại đô thị bắt buộc phải có giấy phép xây dựng thì nếu xây nhà chưa có sổ đỏ cũng không đủ điều kiện để cấp sổ dẫn đến không xin cấp được Giấy phép xây dựng thì theo quy định tại khoản 5 Điều 15 Nghị định 139/2017/NĐ-CP sẽ xử phạt trong các trường hợp sau đây:

• Xây dựng nhà ở riêng lẻ tại khu vực đô thị mà không được cấp giấy phép xây dựng thì bị phạt tiền trong mức từ 20.000.000 đồng đến dưới 30.000.000 đồng;
• Xây dựng các nhà ở riêng lẻ trong các khu di tích lịch sử – văn hóa, khu bảo tồn thì bị cơ quan nhà nước có thẩm quyền phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến dưới 20.000.000 đồng;

Xem thêm: Mẫu hợp đồng mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ mới nhất 2020

Ngoài việc bị áp dụng hình phạt chính là phạt tiền thì khi người dân có các vi phạm nêu trên còn bị áp dụng hình thức xử phạt bổ sung theo quy định tại khoản 11 Điều 15 Nghị định 139/2017/NĐ-CP và được hướng dẫn bởi Điều 4 Thông tư 03/2018/TT-BXD. Theo đó nếu người dân có hành vi xây dựng nhà ở riêng lẻ khi chưa có sổ đỏ và không xin phép xây dựng mà khi người có thẩm quyền hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền phát hiện ra hành vi vi phạm hành chính những hành vi này đã kết thúc tức hoàn thiện xong việc xây nhà, thì cá nhân, hộ gia đình, tổ chức vi phạm còn bị áp dụng biện pháp bổ sung là buộc phải tháo dỡ công trình hoặc phần công trình xây dựng vi phạm.