4 thách thức “cản đường” thị trường bất động sản cuối năm

Theo đánh giá của chuyên gia, thị trường BĐS quý cuối năm vẫn dựa vào những người có tiềm lực tài chính lựa chọn bất động sản là kênh hàng đầu để đầu tư lâu dài và đa dạng hoá/bảo toàn giá trị tài sản. Mắc dù đã có tâm lý tích cực và niềm tin vào thị trường, nhưng cũng phải nhìn thẳng vào những khó khăn, thách thức thị trường đã và đang đối mặt trong thời gian qua trong cuối năm.

Nguồn cung mới vẫn hạn chế

Dù đã bước vào những tháng cuối cũng của năm 2021 nhưng nguồn cung BĐS không mấy cải thiện. Những tín hiệu về nguồn cung mới cũng chỉ mới "nhỏ giọt" ở một số dự án. Riêng tại Tp.HCM, các dự án BĐS đa số là giai đoạn tiếp của dự án cũ.

Hai năm gần đây, thị trường bất động sản phải đối mặt với tình trạng thiếu nguồn cung trầm trọng. Nguyên nhân chính là do quỹ đất phát triển nhà ở tại các đô thị lớn hạn chế, chi phí tài chính về đất tăng cao, thời gian cấp phép dự án kéo dài. Đặc biệt, các cuộc thanh, kiểm tra pháp lý các dự án đã được cấp phép kéo dài khiến cho nguồn cung mới bị siết chặt. Đây cũng chính là yếu tố đẩy giá nhà đất tại nhiều tỉnh thành tăng cục bộ.

Báo cáo của Bộ Xây dựng cũng cho thấy, số lượng dự án bất động sản được cấp mới đã giảm mạnh. Năm 2019, thành phố Hà Nội có 61 dự án, Tp.HCM có 47 dự án đủ điều kiện bán nhà, giảm khoảng 80% so với các năm trước đó. Năm 2020, thành phố Hà Nội có 19 dự án, Tp.HCM có 22 dự án được cấp mới.

Cũng theo báo cáo của Hội môi giới BĐS Việt Nam, quý 3/2021 lượng cung sản phẩm trên thị trường thấp nhất trong vòng 5 năm trở lại đây. Thị trường BĐS tại Tp.HCM và các tỉnh phía Nam có nguồn cung 3.516 sản phẩm, giao dịch 2.724 sản phẩm. Sau thời gian ảm đạm, từ đầu quý 4 thị trường bất động sản bắt đầu sôi động trở lại do TP.HCM và các tỉnh phía Nam đã nới lỏng giãn cách, chuyển sang trạng thái "bình thường mới". Tuy nhiên, nguồn cung chưa mấy sáng sủa.

Nhiều dự án vẫn chưa được tháo gỡ vướng mắc về pháp lý

Nguồn cung cho thị trường vẫn đang có sự tắc nghẽn do những vướng mắc về pháp lý kéo dài cho đến nay vẫn chưa được giải quyết.

Theo báo cáo mới đây của Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM, hiện có khoảng 126 dự án nhà ở "dậm chân" tại chỗ nhiều năm liền do vướng mắc các thủ tục pháp lý, trong đó có dự án kéo dài 4-5 năm. Điều này đang thật sự gây khó khăn cho nhiều doanh nghiệp.Theo tính toán của các chuyên gia, nếu các doanh nghiệp vay 70% trong tổng mức đầu tư khoảng 88.000 tỉ đồng, với lãi suất 10%/năm, 5 năm qua đã phải trả lãi vay lên đến khoảng 44.000 tỉ đồng. Sự đình trệ này dẫn đến nguồn cung dự án sụt giảm lớn, doanh nghiệp không thể triển khai dự án, thị trường thiếu sản phẩm đẩy giá nhà lên cao, dồn người mua nhà vào thế khó, đồng thời khiến ngân sách nhà nước thất thu cả về thuế và tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM, cho rằng dự án chậm không chỉ doanh nghiệp bị thiệt, còn kéo theo rất nhiều hệ lụy. Một trong những nhân tố bị ảnh hưởng trực tiếp là người mua nhà, vì dự án kéo dài làm giá thành tăng cao đã gây xung đột giữa chủ đầu tư và khách hàng, cơ hội sở hữu nhà của người có nhu cầu cũng bị hạn chế…

Chính phủ vừa có Tờ trình số 376/Ttr-CP ngày 5/10/2021 gửi Quốc hội về Dự án Luật sửa đổi, bổ sung một số điều Luật. Nếu dự án luật sửa đổi trên được Quốc hội xem xét thông qua, sẽ tháo gỡ được ách tắc cho hàng trăm dự án nhà ở thương mại chỉ có quyền sử dụng đất nông nghiệp, hoặc chỉ có quyền sử dụng đất phi nông nghiệp không phải là đất ở. Điều này vừa tạo nguồn thu lớn cho ngân sách nhà nước, vừa kiến tạo môi trường đầu tư minh bạch và công bằng, vừa tháo gỡ khó khăn cho đầu tư, kinh doanh bị ảnh hưởng của dịch Covid-19. Với những nỗ lực nói trên hy vọng trong thời gian tới, nhiều nút thắt được tháo gỡ sẽ giúp nguồn cung nhà được tăng lên, trong đó có những dự án nhà giá rẻ, góp phần tạo dựng chỗ ở khang trang cho người nghèo.

Theo các chuyên gia, thị trường BĐS đang vướng một số vấn đề về pháp lý vẫn chưa theo kịp sự thay đổi và phát triển của thị trường, ví dụ dễ thấy là loại hình condotel vẫn chưa có quy định rõ ràng, cụ thể trong văn bản luật, làm ảnh hưởng đến quyền lợi của người sở hữu cũng như những quy định về trách nhiệm của các bên liên quan.

Sự bất hợp lý về cung cầu giữa các phân khúc BĐS

Nhà ở vừa túi tiền đã gần như biến mất 2 năm trở lại đây, trong khi đó giá bất động sản liên tục tăng ở mọi phân khúc, thậm chí là "kỷ lục" mặt bằng giá luôn bị xô đổ.

Có những bước phát triển vượt bậc nhưng hiện thị trường bất động sản vẫn có biểu hiện lệch pha cung - cầu. Thừa cung căn hộ cao cấp, nhưng lại rất thiếu sản phẩm nhà ở vừa túi tiền, nhà ở xã hội. Hơn thế, giá bất động sản tăng nhanh làm hạn chế khả năng tiếp cận nhà ở của đa số người dân đô thị...đây được xem là thách thức với thị trường BĐS ở thời điểm này.

Báo cáo của Bộ Xây dựng cũng cho thấy thị trường bất động sản đang phát triển thiếu cân đối, do có dấu hiệu thừa cung nhà ở cao cấp và rất thiếu loại nhà ở vừa túi tiền, nhà ở xã hội. Trong giai đoạn 2015-2020, cả nước đã thực hiện 248 dự án nhà ở xã hội, với khoảng 100.000 căn hộ, chỉ đạt 41,4% kế hoạch.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM nhìn nhận, nguồn cung mới hạn chế khiến thu thuế thu nhập doanh nghiệp từ kinh doanh bất động sản trong bốn năm (2017-2020) chỉ đạt 15.376 tỷ đồng và có xu thế bị sụt giảm. Cá biệt, có một số tập đoàn, doanh nghiệp bất động sản đạt lợi nhuận cao, nên nộp thuế thu nhập doanh nghiệp tăng, nhất là đối với các doanh nghiệp được chỉ định làm chủ đầu tư dự án. Việc chỉ định làm chủ đầu tư dự án có nguồn gốc đất công, trụ sở làm việc cũng là "điểm trừ" về tính chưa minh bạch của thị trường bất động sản, cũng là mảnh đất màu mỡ cho nhóm lợi ích và các doanh nghiệp thân hữu.

Giá BĐS liên tục thiết lập mặt bằng mới

Mức giá đã tăng cao trong mấy năm qua cũng được xem là thách thức với thị trường BĐS. Từ năm 2020 và ngay cả trong nửa quý 2/2021, dù bị ảnh hưởng của dịch bệnh, giá BĐS vẫn tăng cao.

Tại Tp.HCM, nguồn cung khan hiếm, nhu cầu đầu tư bất động sản lớn đã tạo điều kiện cho các chủ đầu tư tăng giá bán ở tất cả phân khúc, từ căn hộ, nhà phố, biệt thự đến đất nền.

Theo các chuyên gia, nguyên nhân khiến giá nhà đất tiếp tục là nguồn cung khan hiếm, nhu cầu đầu tư bất động sản lớn. Báo cáo thị trường bất động sản TP.HCM quý 3/2021 của Savills Việt Nam cho thấy, do nguồn cung căn hộ hạn chế đã đẩy giá bán căn hộ trên thị trường thứ cấp tăng vọt. Trong quý 3/2021, giá căn hộ thứ cấp tăng lên đến 10% tại 11 quận huyện. Trong đó, huyện Nhà Bè có mức tăng giá bán thứ cấp cao nhất, lên tới 12%.

Trong khi đó, CBRE Việt Nam cho biết, quý 3 vừa qua, chỉ có 2 dự án thuộc phân khúc cao cấp thực hiện mở bán qua kênh bán hàng trực tuyến với 1.600 căn hộ, chỉ bằng 40% so với quý trước. Tỷ lệ bán của hai dự án chào bán mới trong quý 3 vẫn rất khả quan, đạt 82%. Giá bán trung bình trên thị trường sơ cấp tăng 17% so với quý 3/2020.

Theo các chuyên gia, nguồn cung khan hiếm cộng với dòng vốn đổ vào bất động sản tương đối dồi dào là những nguyên nhân chính khiến giá BĐS tăng. Hiện nay một lượng lớn tiền rút từ các lĩnh vực khác đang có xu hướng đổ vào bất động sản tìm cơ hội đầu tư cũng tạo áp lực tăng giá. Cùng với đó, các chi phí đầu vào tăng cao cũng khiến giá BĐS không thể xuống được.