Kinh nghiệm trả tiền khi mua nhà đất cần biết để tránh rủi ro

Mua nhà đất là một trong những vấn đề rất quan trọng, bởi đây là loại tài sản lớn, có giá trị cao, đôi khi một người phải mất thời gian tích góp cả đời mới mua được. Vì vậy phải có sự tính toán và xem xét thật cẩn thận và chắc chắn, cần biết những kinh nghiệm trả tiền khi mua nhà đất để có phương án phòng tránh kịp thời.

Rủi ro trả tiền khi mua nhà đất liên quan đến pháp lý

Giấy tờ đặt cọc khi mua bán nhà đất không công chứng.

Việc giấy tờ đặt cọc không công chứng có thể là do người bán nhà cần gấp sẵn sàng treo biển bán nhà và nhận tiền đặt cọc mua nhà từ nhiều người, ai đến xem mua nhà đất họ cũng đều nhận tiền cọc. Thậm chí có nhiều trường hợp người mua ngại đến văn phòng công chứng, ngại mất thêm tiền công chứng nên chỉ dùng giấy viết tay để thỏa thuận đặt cọc đến khi phát sinh tranh chấp hay bị bùng tiền đã thanh toán khi mua nhà đất thì chẳng có tòa án nào giải quyết được. Vì vậy, bạn cần phải có các kinh nghiệm trả tiền khi mua nhà đất trước khi đặt cọc tiền.

Bên bán yêu cầu nhiều điều kiện gây khó dễ cho người mua.

Chẳng hạn như việc kéo dài thời gian tạo điều kiện cho người mua làm thủ tục giấy tờ, sổ đỏ, phải trả hết tiền sau đó 1 hoặc 2 ngày mới chuyển nhượng các loại giấy tờ như sổ đỏ, sổ hồng,... cho người mua.

Gặp trường hợp cầm giấy tờ nhà đất giả mà không biết.

Trường hợp 1: Do lợi dụng sự tin tưởng và thân thiết với chủ nhà sau đó mượn giấy tờ nhà đất để làm giả, làm giả luôn cả các giấy tờ chứng minh để thực hiện giao dịch mua bán nhà đất.

Với trường hợp này có thể là chủ nhà không biết hoặc chủ nhà thông đồng với người mua bán để lừa khách hàng.

Trường hợp 2: Chủ nhà cầm chính giấy tờ giả mà mình giữ thực hiện các giao dịch mua bán và họ cũng không hề biết đó là giấy tờ giả. Còn giấy tờ thật đã được cầm cố ở một ngân hàng khác.

Theo cơ quan điều tra cho biết hiện nay có 2 dạng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay còn gọi là sổ đỏ giả đang rất phổ biến:

• Sổ đỏ làm từ phôi thật do Bộ tài nguyên và môi trường cấp cho các địa phương vì lý do nào đó phôi thật bị đánh cắp và tuồn ra ngoài. Đối tượng làm giả nội dung in trên đó như con dấu, vị trí ô đất, chữ ký của người có trách nhiệm,…
• Các đối tượng làm giả hoàn toàn cả phôi lẫn nội dung in trên sổ đỏ.

Cơ quan công an cũng cho biết, mỗi năm các địa phương đều nhận được phôi sổ đỏ do Bộ tài nguyên và môi trường cấp. Đơn vị này có nhiệm vụ quản lý số hiệu phôi, địa phương nào cấp sổ đỏ sẽ ghi trong hồ sơ số phôi và số quyết định cấp. Hai yếu tố này là rất quan trọng để biết được đây là sổ đỏ thật hay giả. Để kiểm tra chỉ cần so sánh 2 số trên nếu 1 hoặc cả 2 đều không có trong hồ sơ lưu trữ tại địa phương thì đó là sổ giả được in phôi thật.

Rủi ro khi mua nhà đất thuộc diện thế chấp tại ngân hàng.

Nhà đất đã được thế chấp ở ngân hàng nhưng chủ nhà vẫn muốn bán căn nhà này dẫn tới rủi ro pháp lý cho người mua nếu không biết hoặc chủ quan.

Mua nhà dự án, người mua đã đặt cọc và nộp tiền cọc theo đúng tiến độ nhưng dự án này bị treo.

Thực tế cho thấy có nhiều dự án treo vẫn tồn tại từ năm này qua năm khác cho dù chủ đầu tư đã nhận tiền cọc, tiền mua nhà của người mua theo đúng tiến độ. Vì lý do nào đó chẳng hạn như chủ đầu tư không thể gom đủ số tiền huy động vốn từ người mua để thực hiện dự án này hoặc chủ đầu tư có hành vi vi phạm pháp luật, bị truy cứu trách nhiệm hình sự,… dẫn tới không thể tiếp tục thực hiện dự án.

Rủi ro khi mua nhà xong, hoàn tất nghĩa vụ trả tiền nhưng chưa nhận được giấy tờ nhà.

Trường hợp này khá phổ biến hiện nay, người mua nhà tại các dự án dù đã trả đủ tiền nhưng vẫn chưa nhận được giấy tờ nhà theo hẹn của chủ đầu tư. Điều này gây nên những khó khăn cho người mua và tạo nên làn sóng tranh chấp lớn ảnh hưởng tới dự án nhà đất.

Mua nhà đầy đủ giấy tờ nhưng không bán lại được.

Thực tế có trường hợp người mua nhà ở xã hội theo gói hỗ trợ vay sau khi thanh toán hoàn tất tiền nhà theo từng giai đoạn nhưng vì không đủ khả năng chi trả nên họ muốn bán lại. Tuy nhiên theo quy định nhà ở xã hội chỉ được phép bán lại sau 5 năm kể từ khi thực hiện xong giao dịch.

Rủi ro trả tiền khi mua nhà đất bằng giấy viết tay không có sổ đỏ

Kinh nghiệm trả tiền khi mua nhà đất cho thấy việc mua bán nhà đất bằng giấy viết tay không có chứng nhận quyền sở hữu là một trong những việc làm nguy hiểm có ảnh hưởng trong quá trình giao dịch mua bán bất động sản. Rủi ro khi mua nhà đất bằng giấy viết tay có thể ập đến như sau:

Căn cứ vào quy định của Luật dân sự với những tài sản pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu như xe máy, ô tô, nhà ở,… thì việc chuyển nhượng bắt buộc phải lập thành văn bản và được công chứng bởi cơ quan có thẩm quyền. Bên mua sẽ có trách nhiệm liên hệ với cơ quan đăng ký quyền sở hữu tài sản để thực hiện thủ tục trước khi sang tên.

Quy định nêu trong điều 35, Luật công chứng chỉ chứng nhận hợp đồng mua bán nhà ở khi được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu. Do đó việc mua bán đối với nhà ở chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu thì chỉ có thể là hợp đồng viết tay.

Khi xảy ra tranh chấp thì việc mua bán nhà qua hợp đồng viết tay sẽ bị vô hiệu. Các bên sẽ khôi phục tình trạng ban đầu và hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, bên có lỗi gây thiệt hại sẽ phải chịu trách nhiệm phải bồi thường.

Tài sản không được cấp sổ đỏ nên rất khó khăn trong việc xác minh nguồn gốc tài sản. Từ đây tiềm ẩn rất nhiều rủi ro cho người mua không thể biết được khi giao dịch. Chẳng hạn như trường hợp xây nhà trên đất lấn chiếm, đang có tranh chấp, đất nông nghiệp, thậm chí nhiều trường hợp nhà xây trên đất đã có quyết định thu hồi. Do đó khi mua nhà đất người mua sẽ dễ gặp phải đối mặt với tranh chấp pháp lý.

Việc cấp phép xây dựng không đòi hỏi phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng những thửa đất diện tích 10m2 thì chắc chắn không được phép xây dựng. Điều này đồng nghĩa với việc xây dựng trái phép cơ quan có thẩm quyền sẽ yêu cầu tháo dỡ, không được bồi thường trong trường hợp nhà nước thu hồi để thực hiện dự án công cộng, thậm chí có thể bị xử phạt hành chính nếu thời hiệu xử phạt hành chính vẫn còn.

Vì lý do nào đó sau khi mua nhà có nhu cầu chuyển nhượng cho người khác thì việc mua bán bằng hình thức viết tay tiềm ẩn nhiều rủi ro bất cập.

Kinh nghiệm phòng tránh các rủi ro trả tiền khi mua nhà đất

Để hạn chế tối đa rủi ro trả tiền khi mua nhà đất, các chuyên gia cũng như người mua nhà có kinh nghiệm trả tiền khi mua nhà đất lâu năm chia sẻ một số điều cần nắm được như sau:

Kiểm tra và xác minh thông tin bên chuyển nhượng (bên bán)

Những thông tin mà bạn cần biết về bên bán:

Quyền sở hữu đất: Yêu cầu bên bán cung cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (nếu là người được ủy quyền thì phải có hợp đồng ủy quyền công chứng hợp pháp).

Khu đất đó đã được tách thửa hay chưa: Xem xét khu đất đó là do mấy người đứng tên. Đây là điều khá quan trọng bạn cần tìm hiểu kỹ nếu như không muốn trong quá trình mua bán xảy ra tranh chấp.

Khu đất đã có Sổ đỏ hay chưa?

Theo quy định của pháp luật, đất chỉ được chuyển nhượng khi khu đất đó có Sổ đỏ, trừ 2 trường hợp sau:

Trường hợp 1: Đất nhận thừa kế.

Theo quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật Đất đai 2013: Khi nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất có thể thực hiện quyền chuyển nhượng khi có Sổ đỏ hoặc trong tình trạng đủ điều kiện để cấp Sổ đỏ. Như vậy với trường hợp này, khi chỉ mới có đủ điều kiện để cấp sổ đỏ, cho phép người thừa kế chuyển nhượng đất.

Theo đó, người nhận thừa kế được phép chuyển nhượng thửa đất được thừa kế ngay cả khi không có Sổ đỏ, mà chỉ cần đủ điều kiện cấp Sổ đỏ.

Trường hợp 2: Là người nước ngoài hoặc người Việt Nam đã đổi Quốc tịch.

Căn cứ vào khoản 3 Điều 186 Luật Đất đai 2013 quy định: Với đối tượng là người nước ngoài hay người Việt Nam định cư lâu năm, mặc dù không thuộc diện mua đất và tài sản gắn liền trên đó nhưng được phép và chuyển nhượng cho người khác.

Ngoài 2 trường hợp trên, mọi quá trình mua bán đất nếu không có Sổ đỏ được xem là trái quy định của pháp luật.

Kiểm tra xem khu đất có nằm trong diện quy hoạch không?

Theo quy định, đất trong diện quy hoạch gồm 2 trường hợp dưới đây:

Trường hợp 1: Chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cơ quan có thẩm quyền.

Đất đã có quy hoạch tuy nhiên vẫn chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm. Với trường hợp này vẫn cho phép chuyển nhượng cho đến khi cơ quan có kế hoạch sử dụng đất trở lại.

Trường hợp 2: Đất đã có kế hoạch được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

Với trường hợp này, tuy được quyền chuyển nhượng đất song người mua sẽ bị hạn chế việc xây dựng những công trình gắn liền trên đất. Hơn nữa, người mua còn phải chuyển mục đích sử dụng đất và thực hiện việc thu hồi đất theo kế hoạch (nếu có).

Bạn nên cân nhắc trường hợp này vì nếu thu hồi đất theo kế hoạch, mức bồi thường sẽ không cao bằng giá mua ban đầu của bạn và người chịu lỗ sẽ chỉ có bạn mà thôi.

Có thể bạn quan tâm: Chia sẻ kinh nghiệm khi mua đất thổ cư nhất định phải biết

Cách đặt cọc mua nhà an toàn mà bạn nên biết

Hợp đồng đặt cọc

Đây được coi như là văn bản để cam kết quá trình mua bán. Bên mua sẽ thanh toán trước một số tiền theo thỏa thuận của hai bên và bên mua nên có kinh nghiệm trả tiền khi mua nhà đất để đảm bảo quyền lợi về mặt pháp luật trong một số trường hợp:

• Bên bán từ chối giao dịch: Phải trả lại cho bên mua đủ một khoản tiền đặt cọc, kèm theo một khoản tiền bồi thường tương ứng với giá trị đặt cọc bên mua bỏ ra.
• Bên mua từ chối giao dịch: Theo điều khoản trong hợp đồng thì bên mua sẽ mất cọc cho bên bán.
• Nếu hợp đồng được giao kết: Bên bán phải trả lại tiền đặt cọc cho bên mua hoặc được tùy theo thỏa thuận của hai bên.
• Hợp đồng đặt cọc phải chặt chẽ và rõ ràng để tránh những vấn đề nảy sinh sau này.

Công chứng hợp đồng chuyển nhượng

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng ở cơ quan có thẩm quyền (Theo khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013) tránh những trường hợp phát sinh vấn đề về mặt pháp lý. Đặc biệt, bên mua tuyệt đối không nên mua đất dưới hình thức viết bằng “giấy viết tay”, vì hình thức này không được pháp luật công nhận khi có nảy sinh vấn đề.

Vì vậy, để hạn chế những điều này, trước khi quyết định mua đất bạn nên làm đơn để xin thông tin của khu đất đến cơ quan có thẩm quyền của địa phương.

Mong rằng với những kinh nghiệm trả tiền khi mua nhà đất trên đây của YouHomes sẽ giúp bạn tránh được những rủi ro trong quá trình mua bán đất và có cho mình khu đất như ý muốn.