Mua vào hay bán ra bất động sản lúc này?

10-20% NĐT muốn bán BĐS nhưng 80% vẫn muốn mua vào

Theo vị chuyên gia này, suốt 4 tháng qua, nhiều nhà đầu tư phải gồng mình trả lãi vay ngân hàng chưa nói đến nhiều chi phí khác. Do đó, bên cạnh nhóm 80% nhà đầu tư có nhu cầu đi xem bất động sản để tìm sản phẩm mua vào thì vẫn có 10-20% nhà đầu tư có nhu cầu bán ra bất động sản để giải quyết vấn đề trước mắt.

"Hai cái này sẽ đụng nhau chan chát, một bên thì đợi mở cửa để bán ra, thậm chí bán giảm giá 5-10%. Chứ hiện nay có bán, khách hàng cũng chỉ đặt cọc 100-200 triệu, không giải quyết được vấn đề gì. Trong lúc đó thì số lượng khác thì đi xem và mua bất động sản. Nghĩa là người muốn bán chắc chắn sẽ bán, còn người mua vẫn muốn mua, tuy còn quyết định dè dặt. Sau dịch là một thị trường rất là thú vị", vị chuyên gia này nhấn mạnh.

Ông Quang cho rằng, 10-20% nhà đầu tư muốn bán BĐS sau dịch đa số là những người dùng đòn bẩy tài chính cao, sức chịu đựng gần như hết trong mấy tháng dịch bệnh. Thậm chí, họ không dám ăn, dám mặc để đi trả nợ lãi ngân hàng. Những nhà đầu tư này chỉ mong mở cửa để bán được BĐS.

Bên cạnh 10-20% NĐT muốn bán BĐS ra thì có 80% vẫn muốn đi xem và mua BĐS vào

Ở chiều ngược lại, 80% nhà đầu tư vẫn muốn đi xem BĐS, chỉ chờ mở cửa để đi ngắm nghía một BĐS mà họ đã tìm hiểu trong mấy tháng qua. "Họ đi xem còn chuyển từ xem thành mua là nghệ thuật của sales BĐS, chuyển hoá được bao nhiêu % mua ở thời điểm này này một câu hỏi lớn", ông Quang cho hay.

Vị chuyên gia này cũng chỉ ra cho nhà đầu tư dấu hiệu để nhận biết "xuống tiền" ở thời điểm sau khi nới giãn cách. Với đầu tư căn hộ, theo ông Quang, nếu chủ đầu tư đăng trên báo giảm giá 10-30% hoặc giảm giá kỹ thuật bằng cách chiết khấu, thanh toán kéo dài đến thời điểm giao nhà… tức là người ta thay đổi chính sách, tái định vị sản phẩm chứ không phải chính sách đầu tiên thì đó là cơ hội cho người mua. Thời cơ là chúng ta phải nhìn thấy dấu hiệu. Thứ nhất là khi thị trường sắp hết dịch. Thứ hai là lãi suất vẫn ưu đãi. Thứ ba nữa là mọi người đã sẵn sàng trở lại với công việc 100%. Nếu mọi thứ được diễn ra vào cuối năm nay thì đầu năm là cơ hội tốt để đi đầu tư bất động sản, trong đó có lĩnh vực căn hộ.

Theo vị chuyên gia này, BĐS là một tài sản lớn và nhiều người chỉ sở hữu một lần trong đời, nên mua phải có một bộ tiêu chí để quyết định có xuống tiền hay không. Với căn hộ có đến 80% người mua là mua nhà đầu tiên.

Thứ nhất nên đầu tư những bất động sản mang tính an toàn, rộng rãi, thoáng mát, vệ sinh và đặc biệt là quản lý tốt. Hiện nay có rất nhiều căn hộ quản lý tốt, hạn chế phát sinh F0 mùa dịch.

Thứ hai là khả năng cho thuê. Chỗ đó cho thuê được khoảng bao nhiêu/tháng, chúng ta phải dự đoán được. Tôi nghĩ phải đến cuối năm 2022, thị trường căn hộ cho thuê mới có khả năng phục hồi, đừng hy vọng thời gian ngắn quá rồi lại thất vọng.

Thứ ba là chọn những căn hộ "thoát dịch" – tức những căn hộ mà chủ đầu tư có thể giao nhà vào đầu năm 2023.

Thứ tư là chính sách bán hàng tốt. Như tôi nói, thời điểm hiện tại là của người mua và chúng ta có thể lựa chọn những sản phẩm có giá tốt, chính sách thanh toán tốt, chiết khấu tốt. Không như trước đây là thời điểm của người bán, cứ tập trung khách hàng tổ chức các sự kiện lớn bán hàng, bán xong 3-4 tháng tổ chức bán tiếp là bán được, có nghĩa là lướt sóng được. Bây giờ không còn lướt sóng được, đầu tư phải mang tính lâu dài.

Thứ năm là giá bán căn hộ. Hiện nay nhiều người mua thấy chủ đầu tư vẽ nên một dự án rất đẹp, gắn mác sang trọng vô thì xem như là căn hộ sang trọng và không quan tâm đến giá bán. Khi mua căn hộ, chúng ta nên chọn 2 căn hộ ở 2 dự án khác nhau để so sánh. Chẳng hạn, một căn hộ ở Thủ Đức và một căn hộ khác cũng ở khu vực Thủ Đức hoặc các quận huyện vùng ven tương đồng như Bình Thạnh, Tân Phú, quận 7… Chúng ta phải so sánh giá như vậy để xem giá đã hợp lý chưa.

Thứ sáu là phong cách của chủ đầu tư .Khi bàn giao, mỗi chủ đầu tư đưa ra một chất lượng khác nhau, cách vận hành khác nhau.

"Tiêu chí tiếp theo phù hợp trong thời điểm dịch Covid-19 hiện nay thôi là các dự án phải có dịch vụ cung cấp nhu cầu thiết yếu như cửa hàng thương mại, phòng tập gym, phòng khám… Bây giờ, ai cũng tranh thủ ở đâu gần những dịch vụ đó nên chủ đầu tư cần bổ sung vào. Và quan trọng nhất là đơn vị vận hành, trong bối cảnh dịch Covid-19 hiện nay. Tôi đưa ra bộ tiêu chí như vậy để người mua khi mua có thể căn cứ vào. Thời điểm hiện tại, chúng ta có thời gian để làm việc này, phân tích xem sản phẩm nào thoả mãn các điều kiện trong bộ tiêu chí để quyết định có mua hay không, chứ không phải thấy rẻ hoặc đông khách hàng tập trung là mua. Vì thị trường sau dịch, bất động sản cũng gặp một số khó khăn nhất định, dù nhu cầu của người mua vẫn còn", ông Quang khẳng định.

3 cột mốc của thị trường BĐS sau nới giãn cách

Vị chuyên gia BĐS này cũng chỉ ra 3 cột mốc của thị trường BĐS sau thời điểm nới giãn cách, nhà đầu tư cần lưu tâm.

Giai đoạn 1: ba tháng đầu từ khi nới giãn cách, tức tháng 11, 12 và tháng 1 (trước Tết), thị trường sẽ giằng co nhau. Tức có khoảng 10-20% nhà đầu tư BĐS thực sự muốn bán ra, 80% vẫn muốn đi mua. Người bán cứ bán, người mua cứ mua. Có phân khúc thị trường sẽ đi xuống, có phân khúc đi lên hoặc đi ngang ở giai đoạn này.

Giai đoạn 2: Từ tháng 4 đến tháng 6 năm sau, thị trường BĐS sẽ sốt nhẹ, tăng giá khoảng 15-20%. "Tôi để ý BĐS trên thế giới, sau khi dịch được kiểm soát, tất cả các phân khúc đầu tăng giá và giao dịch. Giá tăng từ 20-30%. Với BĐS điều đó không hề ngạc nhiên", ông Quang cho hay.

Giai đoạn 3: Rơi vào khoảng tháng 7 đến tháng 12 của năm 2022, thị trường sẽ chững lại một chút, giá đi ngang.

Nói về triển vọng của thị trường BĐS, ông Trần Khánh Quang cho rằng, BĐS vẫn còn nhiều cơ hội, trong đó phân khúc căn hộ đáp ứng nhu cầu ở thực và đất nền vẫn được nhà đầu tư quan tâm.

Sau giãn cách, thị trường BĐS vẫn nhiều yếu tố lạc quan. Chẳng hạn như, dịch Covid-19 kéo dài, nền kinh tế gặp khó khăn nhưng chứng khoán vẫn xanh. Mà chứng khoán còn xanh thì BĐS còn tươi.

Cùng với đó, niềm tin về đầu tư BĐS trên thị trường vẫn còn rất lớn, tiền trong dân còn nhiều. Vì thế, các nhà đầu tư có thể chiến đấu tiếp ở giai đoạn tới.

Chưa kể, lãi suất ngân hàng đang rất tốt, người mua có thể tiếp cận được các gói vay lãi suất ưu đãi nên thị trường BĐS còn nhiều cơ hội.

"Trước dịch, nhiều nhà đầu tư đã bỏ tiền cọc vào BĐS, nhà đầu tư chấp nhận bỏ con tép bắt con tôm. Chấp nhận việc giữ chỗ không hoàn lại, sau dịch sẽ quyết định. Tâm thế là vẫn hướng vào BĐS", ông Quang khẳng định.

Lấy ý kiến các sở ngành về điều chỉnh hệ số giá đất tại Tp.HCM năm 2022