Quy định về chuyển nhượng đất nông nghiệp

Để đảm bảo quyền và lợi ích của các bên trong giao dịch dân sự, chuyển nhượng đất nông nghiệp phải tuân thủ đúng những quy định của pháp luật. Những quy định đó là gì? Mời bạn đọc bài viết dưới đây để hiểu rõ hơn.

Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp

Theo khoản 1, khoản 3 Điều 188 Luật đất đai năm 2013 (Luật đất đai), người sử dụng đất được thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
• Đất không có tranh chấp.
• Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
• Nằm trong thời hạn sử dụng đất.
• Việc chuyển nhượng sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

Quy định các trường hợp hạn chế chuyển nhượng đất nông nghiệp

Tại khoản 3, khoản 4 Điều 191 Luật đất đai, các trường hợp không được phép nhận chuyển quyền đất nông nghiệp gồm:

• Các hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp thì không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.
• Các hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó.

Theo Điều 130 Luật đất đai, quy định chi tiết tại Điều 44 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP, hạn mức nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất là rừng trồng của mỗi hộ gia đình, cá nhân để sử dụng vào mục đích nông nghiệp được áp dụng đối với các hình thức nhận chuyển nhượng sau:

Đất trồng cây hàng năm

• Không vượt quá 30 héc ta, đối với những tỉnh thành phố trực thuộc Trung ương thuộc khu vực Đông Nam bộ và khu vực đồng bằng sông Cửu Long.
• Không vượt quá 20 héc ta, đối với các tỉnh thành phố trực thuộc Trung ương còn lại.

Đất trồng cây lâu năm

• Không vượt quá 100 héc ta đối với các xã, phường và thị trấn ở đồng bằng.
• Không vượt quá 300 héc ta đối với các xã, phường, thị trấn ở trung du, miền núi.

Đất rừng sản xuất là rừng trồng

• Không vượt quá 150 héc ta đối với các xã, phường, thị trấn ở đồng bằng.
• Không vượt quá 300 héc ta đối với các xã, phường, thị trấn ở trung du, miền núi.

Bạn đọc có thể tham khảo thêm:

• Những điều cần biết khi mua bán đất nông nghiệp
• Hướng dẫn thủ tục mua bán đất nông nghiệp

Thủ tục chuyển nhượng đất nông nghiệp

Hai bên chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp đến tổ chức công chứng trên địa bàn tỉnh, nơi có đất yêu cầu công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Hồ sơ yêu cầu công chứng (một bộ) gồm:

• Phiếu yêu cầu công chứng hợp đồng (theo mẫu).
• Dự thảo hợp đồng (nếu có).
• Bản sao chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu của bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng.
• Bản sao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp.
• Bản sao giấy tờ khác có liên quan mà pháp luật quy định phải có.

Có địa phương, tổ chức công chứng yêu cầu trước khi công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, người yêu cầu công chứng phải nộp kết quả thẩm định, đo đạc trên thực địa đối với thửa đất sẽ chuyển nhượng do phòng Tài nguyên và Môi trường cấp.

Trình tự chuyển nhượng đất nông nghiệp

Trình tự chuyển nhượng đất nông nghiệp, được quy định tại Điều 79 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP như sau:

Trường hợp thực hiện quyền của người sử dụng đất đối với một phần thửa đất thì đề nghị văn phòng đăng ký đất đai thực hiện đo đạc tách thửa đối với phần diện tích cần thực hiện trước khi nộp hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất.

Theo đó, sau khi hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được ký kết có chứng nhận của tổ chức công chứng, người nhận chuyển quyền nộp hồ sơ đăng ký biến động quyền sử dụng đất, sang tên chuyển chủ tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện nơi có đất.

Người sử dụng đất nộp 1 bộ hồ sơ thực hiện quyền chuyển nhượng.

Hồ sơ gồm:

• Đơn xin đăng ký biến động quyền sử dụng đất (theo mẫu).
• Hợp đồng chuyển nhượng đất (có công chứng).
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
• Chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu của bên chuyển nhượng và bên chuyển nhượng.
• Tờ khai lệ phí trước bạ.
• Tờ khai thuế thu nhập cá nhân do chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Lưu ý: trong trường hợp chuyển nhượng một phần thửa đất, thì phải có hồ sơ kỹ thuật thửa đất, đo đạc tách thửa phần diện tích chuyển nhượng.

Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu đủ điều kiện thực hiện quyền theo quy định thì thực hiện các công việc sau đây:

• Gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ theo quy định.
• Xác nhận nội dung biến động vào giấy chứng nhận đã được cấp theo quy định.

Trường hợp phải cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì lập hồ sơ trình lên cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận cho người sử dụng đất.

• Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, trao giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hoặc gửi Uỷ ban nhân dân cấp xã để trao đổi, theo quy định tại Điều 61, Nghị định số 43/2014/NĐ-CP.

Thời gian thực hiện thủ tục hành chính đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất là không quá 30 ngày.

Trên đây là những quy định về chuyển nhượng đất nông nghiệp được Nhà nước ban hành, YouHomes hy vọng bạn đọc sẽ tham khảo được những thông tin bổ ích.