6 lưu ý trước khi ký vào hợp đồng đặt cọc mua nhà mà bạn nên biết

Một khi đặt bút ký hợp đồng đặt cọc mua nhà cũng đồng nghĩa với việc bạn sẽ bỏ ra một khoản tiền không nhỏ để “giữ chỗ” cho mình. Nếu may mắn gặp những cuộc giao dịch minh bạch, đàng hoàng thì mọi thứ sẽ diễn ra thuận lợi.

Tuy nhiên, vẫn có trường hợp bên bán “lật kèo” ngay khi tìm được khách hàng trả giá cao hơn dù phải bồi thường. Do đó, trước khi ký hợp đồng, người mua cần nắm rõ 6 lưu ý trước khi ký vào hợp đồng đặt cọc mua nhà dưới đây để đặt cọc an toàn và đảm bảo quyền lợi.

Xác định ai là người sẽ ký hợp đồng đặt cọc mua nhà

Do hợp đồng đặt cọc mua nhà là cam kết có giá trị bằng tiền, kim khí, đá quý, hay vật có giá trị khác. Nên trước khi ký hợp đồng, người bán và người mua cần phải xác định rõ ràng ai sẽ là người ký hợp đồng đặt cọc với mình. Và họ có đủ năng lực, tư cách để ký hợp đồng hay không?

• Người mua: Cần xác định rõ người ký hợp đồng đặt cọc có phải là chủ nhân bất động sản mình dự định mua hay không. Nếu là người được ủy quyền thì cần phải xác định họ có giấy tờ chứng minh và có đủ thẩm quyền hay chưa.
• Người bán: Cần xem người mua có đủ điều kiện mua nhà đất tại Việt Nam hay không, để tránh các rắc rối sau này.

Phân biệt rõ tiền trả trước và tiền đặt cọc trước khi ký hợp đồng đặt cọc mua nhà

Tiền đặt cọc và tiền trả trước đều là khoản tiền (hoặc tài sản giá trị khác) mà bên mua giao trước cho bên bán, nhằm đảm bảo hợp đồng sẽ được giao kết. Tuy nhiên 2 khái niệm này lại hoàn toàn khác biệt và không thể đánh đồng với nhau.

• Tiền đặt cọc là việc bên mua giao cho bên bán một khoản tiền (hoặc tài sản giá trị khác) trong thời hạn nhất định để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
• Tiền trả trước là việc bên mua tiến hành trả trước một khoản tiền (hoặc tài sản giá trị khác) cho bên bán, nói cách khác là thực hiện trước một phần nghĩa vụ.

Chính vì bản chất đã có sự khác biệt nên khi có vi phạm xảy ra, hậu quả pháp lý sẽ khác nhau tùy theo là tiền đặt cọc hay tiền trả trước.

- Đối với tiền đặt cọc:

• Nếu hợp đồng được thực hiện thì tài sản đặt cọc sẽ được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền.
• Nếu bên đặt cọc từ chối việc thực hiện tiếp hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc.
• Nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc thực hiện tiếp hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ các trường hợp có thỏa thuận khác.

- Đối với trả tiền trước: Khi có bên vi phạm nghĩa vụ hoặc không tiến hành thực hiện tiếp hợp đồng thì khoản tiền trả trước về nguyên tắc sẽ được hoàn lại cho bên đã trả mà không kèm theo bất cứ khoản phạt nào.

Vì vậy khi lập hợp đồng đặt cọc mua nhà cũng như biên bản giao nhận tiền, người mua cần lưu ý ghi rõ khoản tiền mình giao trước cho người bán là tiền cọc hay tiền trả trước để tránh phát sinh tranh chấp về sau.

Số tiền đặt cọc trong hợp đồng đặt cọc mua nhà

Người mua sẽ dùng tiền, kim khí quý, đá quý hoặc các đồ vật có giá trị khác để đặt cọc mua một bất động sản nhằm bảo đảm việc thực hiện hợp đồng trong tương lai.

Nếu tài sản đặt cọc là tiền thì cần ghi rõ số tiền chính xác là bao nhiêu. Hoặc nếu là đồ vật có giá trị khác thì cần phải đảm bảo đây là các món đồ hợp pháp và nên được quy đổi giá trị ra tiền.

Lưu ý:

• Hạn chế việc đặt cọc, mua bán bằng ngoại tệ bởi giao dịch đó có thể bị vô hiệu hóa do vi phạm pháp luật về việc hạn chế sử dụng ngoại hối trên lãnh thổ đất nước Việt Nam.
• Không nên đặt cọc quá 20% giá trị căn nhà để đảm bảo an toàn và hạn chế rủi ro.

Thời hạn trong hợp đồng đặt cọc mua nhà

Pháp luật dân sự Việt Nam hiện hành không quy định thời gian tối đa của hợp đồng đặt cọc. Vì vậy, để tránh rủi ro bồi thường cọc, giữa 2 bên nên xác định cụ thể và ghi vào trong mẫu hợp đồng đặt cọc mua nhà những điều sau đây:

• Thời hạn bên mua phải hoàn tất việc chuyển tiền (tài sản) cọc cho bên bán.
• Thời hạn ký hợp đồng mua nhà chính thức.

Nếu đã đến thời hạn mà một trong hai bên vì bất cứ lý do gì không thực hiện được việc giao dịch thì sẽ phải đền bù tiền cọc theo điều khoản ghi trong hợp đồng đặt đọc mua bán nhà đất. Và có thể giao dịch sẽ bị hủy bỏ. Chính vì thế, người bán và người mua cần phải xác định khoảng thời gian chờ này cho hợp lý.

Thuế phí của các bên tham gia hợp đồng đặt cọc mua nhà

Vấn đề thỏa thuận về thuế phí phải nộp cũng rất quan trọng trong khi thực hiện các thủ tục mua bán nhà đất nhưng nhiều chủ thể của hợp đồng thường không chú ý, dễ dẫn đến mâu thuẫn khi tiến hành thực hiện công chứng.

Về quy định chung, thuế phí được nộp như sau:

• Thuế thu nhập cá nhân: Theo quy định do bên bán (bên nhận cọc nộp, vì là người có thu nhập), có thể thỏa thuận.
• Thuế, tiền sử dụng đất nếu có (có thể thỏa thuận người nộp).
• Phí, lệ phí khác: Thường do bên mua nộp, ví dụ lệ phí trước bạ.

Xem thêm Lệ phí trước bạ là gì? Cách tính lệ phí trước bạ khi mua bán nhà đất.

Tuy nhiên, thông thường để thuận tiện cho giao dịch, các bên mua bán thường thỏa thuận như sau:

• Bên bán chịu phí công chứng.
• Bên mua chịu thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ.

Bởi vì thực chất các loại phí thuế này cũng được tính vào giá bán nếu người bán phải chịu. Sau khi công chứng nếu phải chờ người bán đi nộp thuế thì sẽ rất phức tạp, dễ nảy sinh cách mâu thuẩn khác, gây ảnh hưởng đến việc làm giấy tờ. Vì vậy, nếu thỏa thuận để bên mua chịu thuế phí (đồng nghĩa giá bán sẽ rẻ lại tương ứng), thì người mua sẽ dễ dàng, chủ động thực hiện các bước tiếp theo để sang tên nhà đất.

Các điều khoản đền bù nếu phá vỡ hợp đồng đặt cọc mua nhà

Với tính chất là hợp đồng dân sự nên các điều khoản trong hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất phải dựa trên tinh thần tự nguyện và có sự đồng thuận của cả hai bên. Và phải được căn cứ trên nền tảng quy định pháp luật hiện hành.

Trường hợp một trong hai bên phá vỡ hợp đồng đặt cọc mua nhà thì phải đền bù cho bên còn lại. Thông thường sẽ là mất toàn bộ số tiền đã đặt cọc. Tuy nhiên, mức đền bù có thể thay đổi tùy theo thỏa thuận giữa bai bên, thậm chí có thể gấp mấy lần số tiền cọc ban đầu.

Bài viết liên quan: Mức bồi thường do đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà

Trong giao dịch mua bán nhà, việc yêu cầu bồi thường thiệt hại tiền đặt cọc là quyền lợi chính đáng của người mua. Bởi số tiền đặt cọc khi giao dịch bất động sản thường rất lớn, giá trị chuyển nhượng cao, nếu bên bán bất ngờ “hủy kèo” mà không bồi thường thì bên mua sẽ là người chịu thiệt.

Theo đó, khi đơn phương chấm dứt hợp đồng đặt cọc, bên bán ngoài việc hoàn lại số tiền đặt cọc còn phải trả cho người mua khoản bồi thường hoặc khoản phạt vi phạm theo thỏa thuận trước đó trong hợp đồng. Người mua lưu ý phải xem xét kỹ điều khoản về tiền phạt/ bồi thường này để bảo đảm quyền lợi cho mình.

Trên đây là 6 lưu ý quan trọng trước khi ký vào hợp đồng đặt cọc mua nhà do YouHomes tổng hợp. Chúng tôi hi vọng bài viết giải đáp được thắc mắc cũng như giúp ích trong quá trình mua nhà của bạn.