Hướng dẫn chi tiết thủ tục pháp lý khi mua đất nền dự án

Thủ tục pháp lý khi mua đất nền dự án cũng không quá phức tạp nhưng bạn vẫn cần nắm được quy trình và chắc chắn về một số giấy tờ, điều khoản khi mua đất nền dự án để tránh những tổn thất không đáng có sau này.

Bài viết dưới đây YouHomes xin hướng dẫn bạn về thủ tục pháp lý khi mua đất nền dự án để quá trình mua bán của bạn được thuận lợi và chắc chắn hơn.

Đất nền dự án là gì?

Đất nền dự án là những mảnh đất nằm trong dự án quy hoạch nhưng vẫn còn nguyên trạng thái ban đầu mà chủ đầu tư chưa hề san lấp mặt bằng hay động thổ. Sau khi mua bán đất nền dự án thành công bạn sẽ có quyền xây dựng nhà ở, cửa hàng kinh doanh nhưng phải đáp ứng được thiết kế chung đã phê duyệt

Vậy thủ tục pháp lý khi mua đất nền dự án cần tuân theo quy trình nào và cần lưu ý những điều gì khi mua bán?

Thủ tục pháp lý khi mua đất nền dự án

Khi mua bán đất nền dự án bạn cần có khá nhiều điều cần lưu ý, và phải luôn cẩn thận khi làm hợp đồng để đảm bảo đất nền không bị vướng mắc pháp lý.

Lưu ý về tính pháp lý khi mua đất nền dự án

Căn cứ theo Điều 194 Luật Đất đai 2013, Điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, chủ đầu tư dự án sau khi hoàn thành đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng và nghĩa vụ tài chính đất đai thì phải xin cấp phép từ UBND tỉnh, thành phố khi muốn phân lô bán đất nền. Sau khi được UBND tỉnh, thành phố cho phép thì chủ đầu từ mới có thể bán đất nền dự án.

Người có nhu cầu mua đất nền dự án thì cần kiểm tra cẩn thận về giấy phép của dự án. Nếu có thể hãy đề nghị chủ đầu tư cho xem giấy phép trực tiếp. Ngoài ra trước khi quyết định mua đất nền dự án người mua cũng cần lưu ý về một số yếu tố khác như sau:

• Năng lực chủ đầu tư: Cơ sở hạ tầng đã hoàn thiện chưa, mốc ranh giới, đánh dấu đo đạc, thiết kế đã được phê duyệt hay chưa?
• Giấy ủy quyền môi giới: Đây là giấy tờ cần thiết khi mua bán đất nền dự án qua sàn hay môi giới cá nhân.
• Quyết định giao đất của cơ quan có thẩm quyền và Phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500: Đây là những giấy tờ có thể giúp bạn kiểm tra tính pháp lý của đất nền dự án một cách xác thực nhất.
• Việc thay đổi quy hoạch: Đây là điều cần làm rõ với chủ đầu tư, nếu có thay đổi quy hoạch thì phải có văn bản chính thức.
• Không bao giờ mua đất chung sổ: Ngoài việc thủ tục tách sổ phức tạp còn tiềm ẩn nguy cơ không thể làm sổ riêng rất cao.

Đối với một dự án đất nền đảm bảo tính pháp lý thì chủ đầu tư phải có đầy đủ các loại giấy tờ như sau:

• Văn bản thỏa thuận địa điểm quy hoạch dự án của văn phòng kiến trúc sư trưởng.
• Hồ sơ chứng minh việc đã hoàn tất đền bù, giải tỏa (đối với những dự án phải giải tỏa mặt bằng tại khu dân cư)
• Hồ sơ quy hoạch đã được phê duyệt của UBND quận, huyện.
• Văn bản giao đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của chủ đầu tư dự án.

Như vậy trước khi quyết định mua bất cứ dự án đất nền nào bạn cần kiểm tra hồ sơ pháp lý bao gồm đầy đủ các giấy tờ trên của chủ đầu tư. Điều này sẽ giúp đảm bảo quyền lợi cho bạn và tránh được những vướng mắc, tranh chấp không đáng có say này.

Xem thêm: Kinh nghiệm "vàng" khi đầu tư mua đất nền dự án

Những điều cần lưu ý trong hợp đồng mua bán đất nền dự án

Khi làm hợp đồng với chủ đầu tư bạn cần ghi đầy đủ những mục thông tin quan trọng như sau:

• Giá đất nền dự án.
• Cách thanh toán.
• Thời hạn thanh toán.
• Thời hạn bàn giao.
• Mức phạt khi người mua thanh toán trễ.
• Mức bồi thường khi chủ đầu tư vi phạm tiến độ, thay đổi quy hoạch.

Chủ đầu tư đất nền dự án sẽ bán đất cho khách hàng theo ba dạng hợp đồng như sau:

• Hợp đồng cọc
• Hợp đồng hợp tác
• Hợp đồng góp vốn

Đối với 3 dạng hợp đồng này, người mua sẽ thanh toán theo dạng trả góp và có trách nhiệm xây dựng nhà theo thiết kế đã được phê duyệt.

Sau khi đã ký hợp đồng mua bán thành công, người mua sẽ được nhận đất nền và được chủ đầu tư tiến hành sang tên, thông qua hình thức phân chia sản phẩm. Điều này lại đồng nghĩa với việc người mua sẽ phải chịu rủi ro, bởi nếu không may xảy ra tranh chấp, khởi kiện, người mua sẽ không được đảm bảo hoàn toàn quyền lợi trước pháp luật. Nguyên nhân do bản chất của việc mua bán là chuyển nhượng không phải góp vốn hay hợp tác nhưng trên giấy tờ lại ghi là góp vốn.

Những hình thức hợp đồng khi mua bán đất nền

Khi mua bán đất nền có thể xảy ra hai hình thức hợp đồng như sau:

• Hợp đồng mua bán đất nền dự án đã có sổ đỏ.
• Hợp đồng góp vốn mua đất nền từ chủ đầu tư dự án.

Đối với loại hợp đồng mua bán đất nền dự án đã có sổ đỏ sẽ cần phải công chứng, bởi dạng hợp đồng này có giá trị pháp lý cao hơn. Dạng hợp đồng này chỉ có hiệu lực khi người tham gia đủ năng lực hành vi dân sự và hai bên giao dịch tự nguyện.

Thủ tục cấp sổ cho khách cá nhân sẽ do UBND cấp quận, huyện cấp. Còn đối với tổ chức pháp nhân thì việc cấp sổ sẽ cho UBND cấp tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương cấp.

Có thể bạn quan tâm: Những rủi ro tiềm ẩn khi mua đất nền dự án chưa có sổ đỏ

Lưu ý về hồ sơ chuyển nhượng đất nền dự án

Căn cứ vào Điều 72 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, chủ đầu tư dự án đất nền phải có trách nhiệm nộp hồ sơ đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở cho người mua là người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc cung cấp hồ sơ đển người mua tự đi đăng ký.

Hồ sơ sẽ bao gồm đầy đủ các loại giấy tờ sau:

• Đơn đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
• Hợp đồng về chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở, công trình xây dựng theo quy định của pháp luật.
• Biên bản bàn giao nhà, đất, công trình xây dựng.

Như vậy sau khi mua bán đất nền dự án bạn cần lưu ý và yêu cầu chủ đầu tư bàn giao đầy đủ các loại giấy tờ trên hoặc hoàn thành nghĩa vụ nộp hồ sơ đăng ký thay cho bạn.

Trên đây là hướng dẫn chi tiết về thủ tục pháp lý khi mua đất nền dự án mà bạn cần luôn lưu tâm. YouHomes chúc quá trình mua bán đất nền dự án của bạn sẽ diễn ra nhanh chóng và thuận lợi.