Quy hoạch chung, quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết đô thị: Bản chất và sự khác biệt

Trong quá trình quản lý phát triển đô thị, nhiều địa phương đã lấy phương thức phát triển các dự án “khu đô thị mới” làm “chiến lược” trọng tâm, cứ đâu có đất trống, ít phải giải phóng mặt bằng là ban phát các dự án cho các chủ đầu tư mà không cần đếm xỉa đến quy hoạch chung, đến lợi ích lâu dài của đô thị, của cộng đồng. Bởi thế, đã hình thành nhiều dự án ảo, còn các dự án được triển khai đi “chệch” khỏi mục tiêu, nội dung ban đầu của quy hoạch chung, quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết đã xác lập hoặc dự án đã được phê duyệt.

Sự biến tướng của các dự án đầu tư phát triển khu đô thị mới như tăng mật độ xây dựng, chiều cao công trình, diện tích sàn xây dựng hoặc chuyển chức năng sử dụng đất từ dịch vụ công cộng sang công trình hỗn hợp có chức năng nhà ở so với quy hoạch ban đầu.

Vậy cùng tìm hiểu xem quy hoạch chung, quy hoạch chi tiết, quy hoạch phân khu đô thị cụ thể như thế nào mà khi đi "chệch" khỏi mục tiêu quy hoạch ban đầu sẽ dẫn đến “chệch hướng” ý tưởng không gian kiến trúc trong tổng thể chung đô thị.

Khái niệm quy hoạch chung, quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết đô thị

Theo Điều 3, Luật quy hoạch đô thị (số 30/2009/QH12 ngày 17/6/2009), đô thị được hiểu là khu vực tập trung dân cư sinh sống có mật độ cao và chủ yếu hoạt động trong lĩnh vực kinh tế phi nông nghiệp, là trung tâm chính trị, hành chính, kinh tế, văn hóa hoặc chuyên ngành, có vai trò thúc đẩy sự phát triển kinh tế – xã hội của quốc gia hoặc một vùng lãnh thổ, một địa phương, bao gồm nội thành, ngoại thành của thành phố; nội thị, ngoại thị của thị xã; thị trấn.

Quy hoạch chung là việc tổ chức không gian, hệ thống các công trình hạ tầng kỹ thuật, công trình hạ tầng xã hội và nhà ở cho một đô thị phù hợp với sự phát triển kinh tế – xã hội của đô thị, bảo đảm quốc phòng, an ninh và phát triển bền vững.

Quy hoạch phân khu là việc phân chia và xác định chức năng, chỉ tiêu sử dụng đất quy hoạch đô thị của các khu đất, mạng lưới công trình hạ tầng kỹ thuật, công trình hạ tầng xã hội trong một khu vực đô thị nhằm cụ thể hóa nội dung quy hoạch chung.

Quy hoạch chi tiết là việc phân chia và xác định chỉ tiêu sử dụng đất quy hoạch đô thị, yêu cầu quản lý kiến trúc, cảnh quan của từng lô đất, bố trí công trình hạ tầng kỹ thuật, công trình hạ tầng xã hội nhằm cụ thể hóa nội dung của quy hoạch phân khu hoặc quy hoạch chung.

Bản chất và sự khách biệt giữa quy hoạch chung và quy hoạch chi tiết đô thị

Bản chất và sự khác biệt giữa quy hoạch chung, quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết đô thị nằm ở mức độ yêu cầu của nội dung nghiên cứu, cách thức thể hiện (Tỉ lệ bản đồ), thời gian quy hoạch, cấp phê duyệt của từng loại đồ án và tính quan hệ, phụ thuộc giữa chúng (Quy hoạch chung/quy hoạch cấp trên; quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết / quy hoạch cấp dưới).

Trong đồ án quy hoạch chung đô thị, động lực để phát triển đô thị (Cơ cấu, tốc độ tăng trưởng kinh tế, tốc độ đô thị hóa, dân số, lao động, đất đai…) thông thường chỉ mang tính dự báo (Cơ sở tính toán chưa chắc chắn, đôi khi mới chỉ là mong muốn/Nghị quyết, chưa có thật hoặc khả năng sẽ trở thành hiện thực).

Theo các nhà nghiên cứu đã chỉ ra rằng:

• Không có cách nào để xác định tương lai là gì một cách chắc chắn (tính không chính xác của dự báo). Dù phương pháp chúng ta sử dụng là gì thì luôn tồn tại yếu tố không chắc chắn cho đến khi thực tế diễn ra.
• Luôn có điểm mù trong các dự báo. Chúng ta không thể dự báo một cách chính xác hoàn toàn điều gì sẽ xảy ra trong tương tương lai. Hay nói cách khác, không phải cái gì cũng có thể dự báo được nếu chúng ta thiếu hiểu biết về vấn đề cần dự báo.
• Dự báo cung cấp kết quả đầu vào cho các nhà hoạch định chính sách trong việc đề xuất các chính sách phát triển kinh tế, xã hội. Chính sách mới sẽ ảnh hưởng đến tương lai, vì thế cũng sẽ ảnh hưởng đến độ chính xác của dự báo.

Mặc dù Việt Nam đã có Luật Quy hoạch đô thị, các nghị định, thông tư, tiêu chuẩn, quy chuẩn… hướng dẫn lập, thẩm định, phê duyệt, quản lý thực hiện quy hoạch và các văn bản quy phạm, pháp luật khác có liên quan. Tuy nhiên, do đặc thù của từng loại đồ án quy hoạch đô thị đã ít nhiều có ảnh hưởng tới quá trình quản lý thực hiện. Đồ án quy hoạch chung đô thị chủ yếu mang tính định hướng, công tác dự báo còn hạn chế, tầm nhìn hẹp, thường bị điều chỉnh nhiều lần do cả yếu tố khách quan và chủ quan.

Đặc biệt phương pháp lập quy hoạch chậm đổi mới, tính pháp lý của đồ án quy hoạch chung được cấp có thẩm quyền phê duyệt chưa cao, công tác quản lý bị buông lỏng, đôi khi tùy tiện, lợi ích nhóm vẫn còn lấn át lợi ích chung, vai trò của cộng đồng còn mờ nhạt… Các đồ án quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết đô thị theo đó cũng bị tác động, ảnh hưởng.

Hoặc ngược lại, do các đồ án quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết đô thị chạy theo lợi ích kinh tế (Lợi nhuận từ bất động sản), lợi ích của các chủ đầu tư đã không khước từ việc làm thay đổi bản chất của quy hoạch chung như chuyển đổi chức năng, mục đích sử dụng đất (Trường học, vườn hoa thành dịch vụ, nhà ở…), mật độ xây dựng, tầng cao đã được khống chế trong đồ án quy hoạch chung đô thị dẫn đến cấu trúc tổng thể không gian đô thị theo ý tưởng được phê duyệt bị thay đổi hoặc bị phá vỡ hoàn toàn.

Bạn có thể quan tâm:

• Những điểm đáng chú ý trong luật quy hoạch đô thị 2020
• Năm 2020, đất quy hoạch có được phép mua bán không?

Trên đây là bài viết tổng hợp những điều bạn cần biết về quy hoạch chung, quy hoạch chi tiết, quy hoạch phân khu đô thị. YouHomes mong rằng bạn đã có được thông tin bổ ích và cần thiết qua bài viết trên.